數字不會騙人：台灣房市換手邏輯已經變了

2025年全台繼承移轉棟數約7.8萬棟,創下歷史新高紀錄。同一時間,買賣移轉棟數約26萬棟,年減約25%,創下近9年低點。這組對比數據背後,揭露了一個很多人還沒察覺的事實:台灣房市的換手邏輯已從「買賣主導」悄悄轉向「繼承主導」。

更值得注意的是,根據業者初步估算,2026年第一季繼承與贈與移轉合計約3.4萬棟。專家直言,未來30年,台灣將進入史上最大規模的財富轉移期——因為有研究指出,約七成以上的房產掌握在50歲以上屋主手中,其中70歲以上持有戶數達約300萬戶。

繼承來的房子,真的是天上掉下來的禮物嗎?

許多年輕人抱持「躺平等房」心態,認為與其背負30年房貸,不如直接等家裡的房產。但現實遠比想像殘酷。

繼承來的往往是40至50年無電梯老公寓,漏水、管線老舊、翻修動輒百萬起跳,被網友形容為「吞噬現金的黑洞」。更麻煩的是,中南部偏鄉老透天面臨「租不掉、賣不高、自己也不想住」的三難困境,甚至因無人願意繼承,據媒體過去整理,全台未辦繼承登記的土地約7萬筆、建物約數千戶(統計年度為舊資料,數字可能已變動)。

這些房子看起來是資產,實際上卻可能變成負擔。

最難解的不是稅,而是「共同繼承」

財富傳承專家廖嘉紅一針見血地指出:「很多家族不是輸在稅,而是輸在『共同繼承』。」

當兄弟姊妹對房產處置意見分歧——有人想賣換現金、有人想自住、有人想出租,最終往往走向法院變價分割,甚至撕裂家族情感。近年「陽明交大教授爭產案」等社會悲劇,都源於產權共有引發的糾紛。網友感嘆:「金錢好分,房產難喬」。

依《民法》第824條,對於共有的不動產,如不能適當實體分割且共有人無法達成協議時,可向法院提起共有物分割之訴,由法院裁定採「變價分割」(包括拍賣)方式處理。這類案件在法拍市場中,常以「變價分割」名義出現,非因屋主欠債而被強制執行。此現象也導致法拍市場中「非負債因素」的變價分割物件大增。

繼承族正在改變市場價格結構

更值得關注的是,這批繼承取得的屋主,在市場購價層面幾乎沒有買進成本,因此在談判時讓利空間通常遠大於一般買賣取得的屋主,直接打破過去由實價登錄築起的價格防線。不過值得注意的是,在稅務上,繼承房產仍有「繼承時評定現值」作為成本認定基準,並非零成本。

住商不動產執行總監徐佳馨提醒:「好的資產依舊受到資金追逐的現實是不會改變的。」精華地段的老屋交易仍占總交易量4成以上,核心價值在於「土地持分」與未來的「都更危老改建潛力」。

換句話說,不是所有繼承來的房子都會貶值,關鍵在於位置與改建可能性。

給繼承者的實際建議

專家建議,高資產父母應提早做好產權規劃,或準備「第二個錢包」(如理財保單或信託),讓子女有無痛換現金的選擇。而繼承人則需特別留意房地合一稅陷阱——繼承房產的取得成本認定為「繼承時的房屋評定現值及公告土地現值」,若短期內出售(如持有未滿2年、2至5年),適用較高稅率級距,將面臨龐大稅負。

正業地政士事務所所長鄭文在則建議自住客關注法拍市場中的「變價分割」物件,這類物件產權乾淨,非因屋主負債而法拍,是撿便宜的好機會。

註:本文相關數據以2025年前後公開統計與報導為基準,未來可能因政策與景氣變化而調整。