「東京房價比台北低，日圓又這麼弱，現在不買要等何時？」
這兩年，這句話在台灣房產圈熱到發燙。從網路論壇到親友聚會，從科技新貴到退休族群，去日本買房彷彿成了某種「人生必修學分」——既能避險、又能收租，還能順便當度假屋。聽起來完美，對吧?
但我必須說句真話：很多人根本還沒搞清楚自己在買什麼。
數字會說話：台灣買家占東京新建公寓海外買盤逾六成
日本國土交通省今年首次公布 2025 年 1 至 6 月新建公寓購買實況調查，數據相當驚人：東京23區新建公寓的海外居住者購買件數中，台灣為192戶，占約62.3%，遠遠拋開中國（30戶）與新加坡（21戶）。
這數字看起來很威風。但信義房屋日本事業部經理張伉妏的提醒更值得你聽進去：
「許多台灣人容易用台灣的房價看世界,僅從房價考量盲目跟風,卻忽略了當地人口、真實交易量與日後脫手的流動性風險。」
價格只是表象。真正的風險,藏在你看不見的地方。
買得起是一回事，養得起又是另一回事
日本房地產最容易被低估的,就是持有成本。有網友在PTT上寫得很直白：
「日本買得起，你養得起嗎？每年十幾萬台幣在那邊燒。」
這「十幾萬」不是危言聳聽。我們來看實際會產生的費用：
- 購買階段：不動產取得稅、登錄免許稅、仲介費、消費稅等，常見總交易成本可能落在總價約6%至10%。這會因物件類型、是否為中古屋、仲介費計算方式等而有明顯差異
- 持有階段：固定資產稅（標準稅率通常為1.4%）、都市計畫稅（上限通常為0.3%）、管理費、修繕積立金。依物件不同，每月支出可能相當可觀，這些費用會因地區、屋齡、社區規模而有明顯差異
- 出售階段：若5年內轉手，日本對不動產讓渡所得採短期持有較高稅率，長期持有稅率則明顯較低。短期轉售的稅負與交易成本會大幅壓縮報酬
更別提日本中古住宅市場的特性——部分木造一戶建在數十年後建物價值可能大幅折價，尤其非精華地段的中古屋，轉手難度可能較高。當然，地段、土地價值、建物維護狀況與市場需求都會影響最終價格，但這些都是必須在購買前就評估清楚的現實。
用台灣思維買日本房？小心水土不服
台灣人習慣了什麼？買了等漲、短期轉手賺價差。但這套玩法在日本市場，可能讓你碰一鼻子灰。
專欄作家東京媽媽說得很清楚：
「日本買房第一個要想清楚的是：它不鼓勵你短線炒作。」
日本的稅制設計，根本就是要你長期持有——短期持有的稅率遠高於長期持有，加上租屋市場對房客保護較強（終止租約程序相對複雜），這不是給你來賺快錢的地方。
至於網路上那些「台幣幾十萬買日本房」的廣告？部分這類物件可能位於偏鄉、面臨高空屋率，甚至屬於「再建築不可」等有條件限制的物件。網友講得更直白：「這根本是抓交替，買了等著當冤大頭。」當然，不是所有低價物件都有問題，但你必須有能力分辨。
重點不是能不能買，而是你為什麼買
我不是說日本房地產不能碰。如果你是為了資產配置、長期收租、退休移居，那麼東京、大阪等大都市的精華地段，確實可能是合理選擇。
但如果你只是看到日圓貶值、部分區域價格相對較低，就一頭栽進去？那麼接下來依物件不同可能產生的持有成本，會讓你深刻體會什麼叫「養房比想像中更需要長期規劃」。
在投資前，請務必詳細了解日本官方稅制、交易成本，並比較不同地區的市場行情與流動性。房地產不是看誰買得快，而是看誰想得清楚。
