「田螺含水過冬」——這句話，正是當前台灣房地產業者的生存寫照。
根據內政部統計月報資料，經業界人士引述，2026年前三季住宅開工量累計為65,364戶，相較2025年同期的95,799戶，減少約32%。同時間，住宅建照核發量也從108,647戶降至78,438戶，減幅約27.8%。
這組數字不只是冷冰冰的統計，它反映的是市場真實的脈動：建商在政策收緊後，選擇按下暫停鍵。
央行第七波管制，預售市場踩了煞車
時間回到2024年第三季，中央銀行於2024年9月公布「第七波選擇性信用管制」，針對特定購屋族群、地區及住宅類型調整貸款成數與寬限期規定。原本因「新青安2.0」而熱絡的預售屋市場，開始出現降溫跡象。
部分市場統計或業者估計顯示,2025年預售市場揭露量大幅下降,投資客退場跡象明顯。但房地產的特性在於時間差——建照核發代表建商對未來的預期,開工量則可能反映預售案銷售狀況、土地與融資條件、工程排程及建商整體決策的綜合結果。
2026年前三季開工量的大幅下滑,很可能就是2024年下半年以後買氣降溫的遞延影響。市場反應慢半拍,但終究會反映在數字上。
建商怎麼應對?放緩、觀望、顧好現金流
面對景氣變動,部分中大型開發商展現出務實的經營態度。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德受訪時指出,開發商在景氣修正過程中多數會採取保守策略,首重去化餘屋與回收資金,並放慢買地與推案腳步。
當前部分建商的營運重心已調整為:
- 放緩土地購置與整合:避免資金過度綁定於新開發案
- 暫緩推出新案:市場買氣未明顯回溫前,減少新案推出以降低庫存壓力
- 優先處理手中未售完的預售案:讓已推出的建案完工、交屋並回收現金,維持資金周轉彈性
這套策略的核心邏輯很直白——在不確定的市場環境中,保持資金靈活性與財務穩健,比硬撐推案更實際。與其冒著銷售壓力硬推新案,不如審慎觀望,等待市場條件改善。
年輕人的錢去哪了?股市ETF成討論焦點
值得關注的是,馨傳不動產智庫執行長何世昌在市場評論中提出觀點,認為ETF等股票投資工具的良好報酬表現,可能分散了年輕世代的購屋資金配置。
這個觀點在網路論壇上引發討論。部分PTT與Dcard網友表示,在政策限縮房地產投資管道後,將資金轉向股票與ETF投資;也有網友認為,股市樂觀預期與相對較高的報酬率,實質影響了購屋決策。不過,這些僅為個別網友意見,不能代表整體年輕世代的資產配置行為。
中央銀行持續實施選擇性信用管制,金融監督管理委員會亦對不動產相關融資業務維持監理力度。在多重政策影響下,市場資金配置確實出現結構性變化,但具體成因仍需更完整的投資行為、購屋率及貸款用途統計資料支持。
供給調整,不見得是壞事
雖然開工量大幅下滑引發市場關注,但曾敬德也提醒,供給端的調整可能有助於降低部分區域的過量供給風險。當建商不再盲目推案,市場就有機會避免因超額供給帶來的結構性失衡。
短期觀察顯示,房市交易逐漸以自住需求為主,建案能否順銷的關鍵,已轉移至個案條件、付款方式與價格合理性。建商採取「田螺含水過冬」的保守策略,或許正是為下一波景氣變化預作準備。
至於房價走勢?目前市場尚未出現大規模降價拋售潮,多數建商仍採取觀望態度。這場市場調整還將持續多久?仍有待後續數據與政策變化觀察。但有一點可以確定——那些只看表面熱度、不看實質結構的投資思維,在這波調整中會特別難受。
