六都預售市場分化：台北相對強勢，高雄量縮明顯

2024年上半年，台灣預售屋市場出現明顯的區域分化。根據實價登錄與媒體整理數據，台北市預售屋上半年均價約128.5萬至130萬元/坪、年增約7%，交易量年增4.2%,成為六都唯一「價量齊揚」的城市。反觀南台灣的高雄市，雖然房價仍微漲至42.9萬至44.0萬元/坪(依不同資料口徑略有差異),但交易量卻年減約50.2%,顯示市場買氣顯著收斂。

這場市場重組並非偶然。中信房屋研展室副理莊思敏指出,當前預售市場已從過去的熱絡行情,逐步轉向「價格有撐、交易量收斂」的格局。央行第七波選擇性信用管制持續緊縮,加上銀行端因房貸額度吃緊,部分案件貸款條件趨嚴,讓第二戶以上購屋者貸款成數降低,甚至連首購族都可能面臨較長的撥款等候期,直接影響了預售屋市場的資金動能。

台北為何能維持相對強勢?

數據會說話。依媒體引用實價登錄整理,台北市上半年預售交易中,北投區因北士科重劃區的指標建案如「樺輝詠鑄」、「遠雄明玥」等,貢獻相當比例交易量。《住展》雜誌發言人陳炳辰分析,台北市除了舊市區具備穩定的換屋動能,北士科更因供給量相對稀缺搭配科技產業題材,在整體景氣趨緩中仍交出相對亮眼的表現。

莊思敏更直白地說,「台北市土地供給有限、新屋供給相對不足」。這不是口號,是事實。加上住宅客群多元,除了自住需求,也有相當比例的資產配置及長期置產需求。即使面對政策調控,核心都會區的稀缺性與剛性需求,仍展現較強的市場支撐力。說穿了,真正的價值不會因為短期景氣就消失。

高雄預售市場為何量縮顯著?

對比台北的相對堅挺,高雄的量縮現象值得深思。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析:「部分區域短期預售漲勢較快,購屋者選擇觀望,認為現在買或晚點買差異不大。」

高雄預售屋市場過去幾年大量集中於新興重劃區,房價反映了包括「台積電設廠」等未來發展願景。但當市場回歸理性,在缺乏足夠高薪就業人口與成熟生活機能支撐的情況下,買盤觀望心態加重,交易量自然明顯收斂。這並非唱衰,而是提醒購屋者:買房不能只看願景,要看得見的配套與長期居住價值。

建商為何選擇守價?成本結構是重要因素

交易量大幅下滑,房價卻未明顯鬆動?關鍵在於營建成本的結構性上升。近年缺工缺料問題持續,加上碳費開徵等環保成本增加,土地取得與營造成本雙雙處於相對高點。在此背景下,建商多採「減量推案」、「延後開盤」等策略,以維持價格穩定。

根據信義房屋等機構統計,2024年6月全台預售揭露量僅3,118件,較2022年同期大減82%,且已連續18個月低於5,000件的市場參考水位。市場數據顯示,雙北地區相對抗跌、中南部部分區域跌幅較深,區域供需差異明顯,反映出都會核心區與新興重劃區在市場調整期的不同表現。

說到底,預售屋市場從來不是靠炒作能撐起來的。台北能守住,靠的是稀缺性與實質需求;高雄量縮,反映的是市場正在要求更紮實的基本面。對購屋者而言,這是一次重新檢視「什麼才是真正價值」的機會。

(本文數據來源為實價登錄與各大房仲媒體整理,部分數字因資料口徑略有差異,已標註合理區間)