「你真的強迫他們蓋，只會增加爛尾樓。」

這句話不是建商公會的哭訴，而是土地銀行董事長何英明在土銀80周年行慶上說的。一位掌管全台最大不動產專業銀行的舵手，罕見地對央行購地貸款政策提出警示。他關注的不是建商利潤，而是這項政策可能引發的金融風險——以及最終會倒楣的那群人：買了預售屋的你我。

18個月動工規定：立意良善，但現實變了

央行在第4波選擇性信用管制中規定，購地貸款需在契約約定的「一定期間」內動工，原則上最長不超過18個月。這項政策的目的很明確：防止建商囤地養地，讓金融資源被房地產炒作綁架。

制度設計上並非完全沒有彈性。根據央行規定,金融機構應依建案規模、實際動工所需時間個案評估,在貸款契約中明訂期限。若遇不可歸責於借款人的因素(如疫情缺工、行政延宕等),金融機構得視個案情況展延,不一定要逐步收回貸款或加碼計息。

但現實是，2026年的營建環境已經天翻地覆。何英明透露，截至今年6月底，土銀光是「逾18個月未動工」的購地貸款就高達622億元，占比從25%微升至26%。這數字背後，是無數建商「想開工卻開不了」的困境。

缺工缺料是長期問題，但2026年最嚴峻的挑戰，是「土方之亂」。

土方GPS新制：一場環保美意下的產業窒息

政府為了打擊非法傾倒廢土，自2026年1月1日起強制要求載運營建剩餘土石方的車輛加裝GPS，並使用電子聯單進行全流向管理。政策目的在於掌握土方流向、杜絕非法棄土。

然而執行後的現象令人震驚：

  • 通過審驗並裝設GPS的砂石車數量嚴重不足，部分未裝置車輛不敢接案，工地叫不到車
  • 土資場因申報與查核流程壅塞、容量不足，出現排隊甚至暫停收料的狀況
  • 清運行情由每立方公尺約1,200元一度飆漲至3,000元以上，部分地區甚至上看每立方公尺1萬元

市場開始出現荒謬現象：大建商跟科技大廠搶土方車隊，中小建商連地下室都挖不了。

網路上也出現討論：「現在建案為了省運土錢，地下室越挖越淺，平面車位快絕跡了，只剩機械車位。」雖然僅是部分網友的看法，但反映出市場上真實的焦慮情緒。

更嚴峻的是，當建商因土方問題無法如期動工時，一般情況下，逾期就可能面臨金融機構逐步收回貸款，還要階梯式加碼計息——雖然制度上有「不可歸責因素可展延」的彈性空間，但實務認定標準與個案審核過程，仍讓許多業者倍感壓力。

硬逼開工的下場：爛尾樓炸彈誰來拆？

何英明的警告不是危言聳聽。當建商面臨「資金斷鏈、被迫開工、倒閉風險」三重困境時，真正受害的會是誰？

答案是：買了預售屋的無辜民眾。

網路上已經開始有購屋者表達焦慮：「小建商如果撐不過這波，我的預售屋會不會變爛尾樓?」更務實的討論則是：「要怎麼計算延遲交屋賠償金？」

土銀雖然強調，若屬於「不可歸責借款人」的情況(如疫情缺工、行政延宕、土方新制等外部因素),會依個案評估展延。但市場普遍預期，央行在9月理監事會議上全面鬆綁的可能性不高——因為一旦開了彈性先例，過去幾年的嚴管立場可能面臨質疑。

這就是問題所在。政策制定者在會議室裡看到的是數字與規則，但在工地現場，看到的是挖土機停擺、砂石車塞車、建商每天燒錢等車來。兩個世界之間，存在著巨大的認知落差。

建商訴求：不是要放水，是要能呼吸

何英明點出建商當前的最大痛點：他們現在最迫切的政策需求，並非放寬第二戶房貸成數，而是希望政府對18個月動工限制給予更明確的彈性認定標準。

這訴求合理嗎？網路討論顯然呈現兩極意見：反對者認為「建商過去幾年賺飽了，現在就想用爛尾樓情緒勒索政府？」、「沒錢蓋就宣告破產，不要拿爛尾樓當藉口。」

但業界專家警告：「土方鎖喉，建案就會凍死在街頭。」這不是單一建商的問題，而是整個產業鏈的系統性風險——從建商、營造商、砂石車業者到土資場，乃至下游購屋者都受到影響。

說實話，政策不該為炒房者開後門。但當外部環境劇變——土方成本暴漲、審驗流程塞車、合法車輛不足——這些都不是建商能控制的因素。此時若仍硬性要求18個月動工，不給予合理的個案彈性認定，反而可能逼出更多金融風險。

央行的政策初衷沒錯，但執行過程中，產業環境已經變了。當土方成本暴漲、缺工缺料持續、銀行限貸令收緊時，若未能依實際狀況給予合理的個案彈性，可能反而增加金融風險。

而最終買單的，終究是那些提前下訂、等待交屋的購屋大眾。這不是建商喊冤，這是一個即將發生的系統性風險警訊。