「金龍海嘯」——央行第七波選擇性信用管制，實施至今即將滿兩週年。當初市場上喊得震天價響的「房價崩盤論」，並沒有真的發生。但數據會說話，它告訴我們的是：不是所有區域都能毫髮無傷地走過這場風暴。
九成交易仍獲利，但這5.7%不該被忽略
住商不動產機構統計了近一年的交易數據（已排除贈與、繼承等非典型案件），台北市整體賠售率約5.7%。乍看之下，這數字似乎不高——換句話說，超過九成的轉手交易仍維持帳面獲利。
但換個角度來看：在這場被稱為「史上最嚴」的限貸政策中，每20件交易就有1件是賠錢出場。更重要的是，這些賠售案並非隨機分布，而是高度集中在特定區域與特定產品類型。
提醒：賠售率僅代表帳面轉售結果，並不等於實際淨利，因為未扣除稅費、裝修與持有成本。
賠售重災區：誰最受傷？
按行政區劃分
- 大安區（10.3%）——蛋黃區也不是鐵板一塊
- 中正區（9.8%）——政經核心同樣承壓
- 北投區（9.1%）——溫泉宅降溫了
為什麼是大安、中正？住商不動產北市區協理錢思明的分析很直接：「這兩區多集中於高總價、大坪數物件，在限貸環境下，這類產品買氣受限，價格自然首當其衝。」
說白了：當第二戶貸款全國限貸五成、第三戶以上及法人限貸三成時，能掏出數千萬自備款的買家急遽減少，流動性瞬間被凍結。
按屋齡劃分
住商機構統計顯示，30至40年屋齡物件的賠售比率明顯偏高，成為這波限貸風暴中最脆弱的產品類型。
為什麼中老屋最受壓？這類物件既沒有新屋的貸款優勢與建材優勢,也缺乏40年以上老屋可能具備的都更題材。尤其是那些缺乏捷運或主要幹道的30-40年物件，在買方取得資金不易的環境下，成為最難脫手的產品。
為什麼沒有出現預期中的大幅修正？
大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶的分析值得注意：「這波限貸針對買方抽銀根，但並非全台出現經濟危機，或是央行鷹式升息，因此大幅降價潮並未到來。」
關鍵因素在於：
- 台灣未經歷暴力升息循環（相對於歐美市場，持有成本壓力較低）
- 總體經濟仍維持穩健（出口暢旺、失業率低）
- 多數屋主與建商資金壓力有限（業者觀察：沒有出現大規模資金斷鏈）
住商不動產執行總監徐佳馨說得很直白：「建商寧可讓房子空著慢慢賣，也不願意跌破成本出場。」
於是市場陷入「賣方不降價、買方借不到錢」的僵局。網路上流傳一句話，精準描述了現況：「從來沒有賣不出崩盤，向來都是買不起崩潰。」
你該擔心嗎？
如果你的房子剛好落在「大安、中正區的高總價大坪數」，或是「30-40年缺乏交通優勢老屋」，短期內流動性確實較差。但只要不是急需變現，長期持有仍是相對穩健的策略。
台灣房市的歷史經驗顯示：在經濟基本面未出現系統性風險的情況下，部分市場價格具備回升空間。以2016年房地合一稅上路後的盤整期為例，部分區域隨後走出回升走勢。
只是這次，可能需要更多耐心。
時效提醒：本文數據截至統計期近一年內交易，市場狀況持續變動中，建議讀者參考最新官方實價登錄與各機構統計報告。
