2024年9月，央行總裁楊金龍祭出史上最嚴第七波信用管制，市場當時一片哀號，所有人都在等「賠售潮」，等著撿便宜。兩年過去了，台北市房市不但沒崩，賠售案比例更低於市場原先預期。

這讓我想起一句老話：房地產市場從來不是靠恐慌決定的，而是靠基本面。

九成以上轉手仍賺錢，賠售率僅5.7%

根據實價登錄統計，近一年北市房屋轉手交易中，賠售率僅約5.7%，換句話說，超過九成的賣家依然獲利出場。就連賠售率最高的大安區（10.3%）、中正區（9.8%），也遠不及市場預期的「斷頭潮」。

這數字說明了什麼？說明多數持有者並沒有被逼到非賣不可的地步。PTT房產版上，看跌派網友抱怨「等了兩年，連根毛都沒撿到」；而看漲派則冷嘲熱諷：「只要台灣半導體出口還在飆，誰會賤賣房子？」

但這不代表市場沒問題，只是問題出在別的地方。

限貸政策影響多元，換屋族與多屋族負擔加重

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶講得很清楚：「這波限貸是針對買方抽銀根，但台灣並沒有經濟危機，也沒有暴力升息，所以降價潮根本不會來。」

第七波信用管制把第二戶貸款成數壓到5成、第三戶降至3成，並針對名下已有房者首戶、第二戶及第三戶以上購屋貸款多數取消寬限期，高價住宅與法人貸款亦大幅收緊寬限期。這套組合拳確實凍死了交易量，受影響的族群包括換屋族、多屋族、高總價買方，以及自住但名下已有房者等。

市場觀察顯示，多數投資客在限貸預期下已先行調節持有，而真正在政策實施後面臨壓力的，反而是換屋族與預售屋買家。

Dcard購屋版上充斥著苦主哀號：「好不容易湊齊頭期款，結果貸款成數腰斬，現在面臨違約風險。」更諷刺的是，這些人多數是剛性需求，卻被政策「誤傷」。這才是真正需要關注的地方——政策打到的，未必是該打的人。

建商與屋主的共識：寧可空著，也不賤賣

住商不動產執行總監徐佳馨點出關鍵：「建商寧可讓房子空著慢慢賣，也不願意跌破成本出場。」

這邏輯很簡單——目前房貸利率偏低、失業率尚穩，使多數屋主與建商持有壓力相對有限。既然「撐著就會漲回來」的預期心理依然存在（2016年房地合一稅上路後的盤整經驗，讓市場對「撐過去」充滿信心），誰會傻到在低點認賠？

於是市場陷入詭異的「量縮價僵」：買方借不到錢、賣方持有壓力有限。市場更常見的現象是「買不起而感到壓力」，而非價格大幅崩盤。

這種僵局，其實反映的是另一種現實——當市場沒有真正的拋售壓力時，價格就不會輕易讓步。

少數賠售集中在哪？高總價與老屋成重災區

那5.7%的賠售案，主要集中在三類產品：

  • 30-40年老屋（賠售率6.6%）：缺乏捷運、主要幹道支撐，流動性極差。
  • 10-20年屋齡住宅（賠售率5.8%）：部分新古屋在限貸環境下買氣受影響。
  • 蛋黃區高總價大坪數物件：貸款門檻過高，買氣直接被掐死。

住商不動產北市區協理錢思明解釋：「大安、中正區多集中高總價、大坪數物件，在限貸環境下，這類產品根本找不到買家。」

這告訴我們，房地產市場從來不是一刀切的，不同產品面對的風險完全不同。老屋流動性差是結構問題，高總價受限貸影響是政策問題，但這些都不代表整體市場會崩盤。

結語：金龍海嘯只是假議題？

兩年過去，所謂的「金龍海嘯」更像是一場「選擇性信用管制」實驗。投資客多在政策預期下提前調節，剩下自住客、換屋族與建商在僵持。在缺乏重大經濟危機的情況下，短期內房價並未出現明顯下跌，但買不起的人依然買不起——這才是最殘酷的現實。

楊金龍說「不會高高舉起、輕輕放下」，但市場用行動證明：在基本面穩定的情況下，房價短期內確實難以大幅修正。這場海嘯，或許只是淹到了岸邊的人，真正在海上的早就游走了。

房地產不是賭局，而是長期資產配置的選擇。當你期待崩盤時，別忘了問自己：這個市場真的有崩盤的條件嗎？