數字不會說謊：史上最高待售量來了
內政部最新公布的統計數據，直接挑戰所有「房價永遠漲」的信仰。根據內政部不動產資訊平台資料，全台待售新成屋由2021年第4季的6萬9,721宅，一路攀升至2025年第4季的11萬2,501宅，約4年間整整暴增61.4%，創下2008年開始統計以來新高。
這不是什麼「正常波動」。當數字攀上史上最高點，代表的是供需結構正在反轉。
更值得注意的是：桃園市待售新成屋約從近1萬宅激增至近2萬宅，增幅超過一倍，反超新北市躍居全國第一。高雄市同樣翻倍成長，待售比例高達41.43%，為六都最高，等於每10間新房就有超過4間待售中。截至2026年，這波待售壓力仍維持高檔。
建商的多重壓力：交屋潮遇上信用緊縮
這波賣壓不是天上掉下來的。回顧2021到2024年，低利率、台商回流、台積電進駐高雄，建商在新興重劃區大舉獵地推案。當年有多熱？桃園A7、台中十四期、高雄橋頭科學園區周邊，處處都是「秒殺建案」的傳說。
但房市有個鐵律：今天的預售狂潮，就是後續的集中交屋壓力。由於2021-2024年預售大量推案，近年進入集中交屋階段，2024-2025年待售新成屋大幅攀升。偏偏央行第七波不動產選擇性信用管制自2024年實施，雖然2026年對第2戶成數略有鬆綁（由5成調升回6成），但第3戶以上與高價住宅貸款成數仍維持3成，且換屋族第2戶多無寬限期，整體融資環境仍較過去緊俏。
過去靠「低自備+長工程期」進場的投資客，現在面臨「一次拿出較高自備款」的現實壓力。資金成本變高、槓桿空間變窄，市場的玩法已經不一樣了。
中信房屋副理莊思敏指出：新興重劃區生活機能尚未完全到位、房價已漲多，買方縮手之下，建商若要去化恐需在價格上釋出更大彈性。翻譯成白話：不降價？那就等著慢慢賣。
重劃區的挑戰：待售量前五名都在這裡
數據更清楚地指向五個「高待售量區域」：
- 桃園龜山區(A7)：4,275宅
- 台中北屯區(十四期)：4,049宅
- 桃園中壢區(青埔)：3,577宅
- 桃園桃園區(中路)：3,385宅
- 新北板橋區(江翠北側)：3,051宅
這些地方有個共同特徵：建商描繪了美好的發展願景，但實際生活機能尚需時間到位。部分網友戲稱這些區域為「蛋殼區」、「雞屎區」（此為少數網友的主觀稱呼，並不代表官方區位分類），意指徒有「蛋白區」之名，基本配套卻還在建設中。
馨傳不動產執行長何世昌評論：「桃園反超新北躍居待售新成屋數量最多的縣市，只是這個紀錄，似乎並不光彩。」而高雄建商的心態更微妙：何世昌觀察，近一年來高雄建商縱使有大量房屋完工也不願降價換成交，寧可讓房子空著也不願降價，「就怕今天便宜賣、明天會後悔」。
市場觀點分歧
看空與看多方在網路上各持己見。看空方認為「待售量湧現，價格修正在即」；看多方堅稱「精華區不會跌，建商資金充裕」。
前淡江大學副教授莊孟翰的觀察值得參考（此為專家個人觀點，非官方預測）：「當前房市買氣偏冷，空頭格局尚未明顯反轉，新成屋待售賣壓可能持續。」
房市不是信仰，是供需。當11.2萬宅待售成為統計新高，當桃園、高雄的待售量持續累積，市場的供需天平已經在變化中。不管你信不信「房價永遠漲」，數字擺在那裡，結構正在位移。
面對創新高的待售量，市場將如何反應？建商的價格策略能堅持多久？這些都是2026年房市值得持續觀察的焦點。
