央行連番實施選擇性信用管制，房貸市場環境明顯緊縮。在房貸水位偏緊與審核趨嚴下，部分銀行對特定條件客戶的房貸利率確實可能超過3%，但並非市場平均值。這波調控措施讓市場哀鴻遍野，預售屋解約潮湧現，不少人擔心自己成為「房貸孤兒」。

但房產專家帥過頭卻逆向思考，認為現在反而是自住客進場議價的黃金時機。

限貸令重創市場，買方開始掌握主動權

2024年9月央行祭出第七波選擇性信用管制後，房市交易量明顯降溫。央行第七波信用管制對特定購屋貸款條件加嚴，包括第二戶購屋貸款成數下調與部分寬限期限制，加上多家銀行觸及《銀行法》72-2條的30%放款上限，開始實施「限撥」措施，拉長審核時間、提高貸款門檻。

數據會說話：根據內政部統計，2025年前三季全國買賣移轉棟數僅約19.4萬棟，年減28.1%，創下2017年以來新低。市場進入量縮格局，賣方不再像過去那樣強勢，議價空間悄悄打開。

住商機構執行總監徐佳馨坦言，央行目前處於「捏驚死，放驚飛」的兩難困境——擔心任何寬鬆動作引發房市報復性反彈，因此選擇繼續「留校察看」。但對買方來說，這種僵持局面反而創造了談判籌碼。

冷靜看利率，勇敢談價格

帥過頭直言，限貸令導致投資客退場、買方觀望，正是自住客「勇敢上車、大膽議價」的好時機。過去賣方市場時期，建商與屋主態度強硬，幾乎沒有讓步空間；如今市場冷清，不少急需資金周轉的賣家願意降價求售。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐也認為，「沒有壞消息，就是好消息」。央行未再加碼打房措施，加上依金管會統計，國銀不動產放款比率在2026年上半年已降至約24%至25%區間，且比率高於28%的銀行家數已大幅減少，部分月份甚至歸零，顯示市場正朝軟著陸發展。

我想說的是，利率是一時的數字，但房價讓步的空間可能稍縱即逝。當市場回溫，賣方重新掌握主導權，你再後悔當初沒出手，那才是真正的損失。

首購族別慌，新青安仍是關鍵支持

雖然一般房貸利率上升，但政府推出的新青安房貸優惠仍是首購族的重要支持。為緩解銀行水位壓力,金管會已於2025年9月起讓新青安撥款案件不計入銀行法第72條之2計算範圍，釋出放款空間，確保真正有需求的首購族能順利貸款。

行政院長卓榮泰也在2025年9月政策協調會議中介入關切，要求公股行庫優先保障首購族權益，避免錯殺自住需求。

時機稍縱即逝，別讓恐慌綁住你的判斷

房產專家蕭成忠認為，未來數年房市可能面臨結構性調整。中小型建商面臨資金斷鏈危機，市場賣壓將陸續爆發，這對手握資金、真心想自住的買家來說，正是撿便宜的契機。

與其被利率上升嚇得裹足不前，不如趁市場冷清時冷靜出手，用時間換取更好的價格與條件。房子是用來住的，不是用來炒的——當投資客退場、市場回歸理性，真正有需求的自住客才是最終贏家。這個道理很簡單，但真正敢在別人恐慌時出手的人，往往才能買到真正有價值的東西。