2026年7月,央行公布的數字看似漂亮:不動產貸款集中度降至34.44%,寫下近20年新低。表面上,這是連續管制的政策成果。但我得提醒你,數字背後的真相,遠比你想得更複雜。
分母變大,集中度就變小——這不是魔術,是結構
台灣經濟研究院產經資料庫總監劉佩真直接點破:「AI產業景氣熱絡的情況下,擴廠、大幅拉高資本支出都非常普遍,銀行信用資源也向AI相關傾斜。」換句話說,不只是房貸成長趨緩,更重要的是企業放款快速增加,分母變大了。
這就是網友戲稱的「分母魔術」。但我要說,這不是魔術,是一場真實的資源重新分配。當銀行把錢借給台積電蓋廠房,你的房貸申請自然就得往後排。
銀行的選擇:AI擴廠 vs. 你的首購夢
讓我們看看現實:依中經院最新預測,2026年海關出口年增率約37.3%,全年出口規模有望突破9,000億美元,GDP成長率上看雙位數。這場AI與半導體的盛宴,讓銀行發現了比房貸更有吸引力的標的——企業擴廠貸款。
當科技巨頭需要的是動輒數十億、上百億的資本支出時,對銀行而言,這不只是「大單」,更重要的是在風險評估與信用評等充足的前提下,這類授信符合《銀行法》第72條之2關於單一客戶授信集中度與資本適足性的規範要求。
註:《銀行法》第72條之2主要用來限制銀行對單一企業或企業集團授信的集中度,避免過度集中造成系統性風險,並非偏好特定產業授信。
結果?部分房仲業者與專家認為,在資源有限的情況下,首購族與換屋族面臨更嚴峻的貸款環境。
被忽略的交屋潮,與正在發生的貸款困境
馨傳不動產智庫執行長何世昌提醒:「近期不動產放款總量增加,很重要的推力是整批分戶貸款的遞延效應。」這代表現在的房貸需求,其實是3至4年前預售屋交屋潮的延續,並非當下房市過熱的證據。
但部分購屋族反映,在當前環境中卻面臨了實實在在的挑戰:
- 貸款利率上升:受利率循環與資金成本影響,房貸利率較過去提高。
- 成數趨於保守:銀行風險評估更謹慎,即使符合資格,核貸成數也可能較過去降低。
- 審核時間拉長:在多重因素交互影響下,部分民眾反映撥款時程較以往延長。
依內政部統計,2025年全台建物買賣移轉棟數約26.1萬棟,年減約25.5%,為近9年新低,也是自1991年有統計以來「史上第3低量」。房仲業的「店效」約28.4棟、「人效」約3.4棟,雙雙創近20年新低。
不動產仲介公會全聯會理事長王瑞祺直言:「房仲業面臨生死存亡關頭,呼籲政府鬆綁信用管制。」多家業者也公開指出,2025至2026年是近20年最嚴峻的考驗。
這不只是打房,是一場更深層的資源配置
央行2024年9月祭出的第7波選擇性信用管制,確實使不動產貸款集中度持續下降。央行也強調,選擇性信用管制是為維護金融穩定與健全房市發展,並非針對自住首購需求。
但在利率環境、央行信用管制、產業資金需求、風險評估等多重因素交互影響下,房市信用條件整體趨緊是事實。當銀行將更多信用資源投向科技產業時,不少首購族確實感受到貸款條件變得更嚴格。
他們既要面對高房價,又要承受更嚴謹的審核標準,還得在銀行資源配置的天平上,與產業資金需求競爭。網友在PTT上調侃:「房貸不是不借你,是AI比你更香。」
這句玩笑話,或許道出了當下部分購屋族的真實處境。你可能不是被打房政策打趴,而是在一場更大的資源重分配中,被排到了後面。
