2026年7月，一個數字在房市掀起不小波瀾：不動產貸款集中度跌至34.44%，創下2006年7月以來近20年新低。乍看之下，這似乎是央行打房奏效的鐵證，但為何首購族與換屋族卻哀鴻遍野,銀行頻傳「錢荒」?
答案藏在你看不見的計算公式裡。
34.44% 創新低的真相
所謂「不動產貸款集中度」,計算公式為:
全體銀行不動產相關放款餘額 ÷ 總放款餘額
根據央行統計資料,從2024年6月的歷史高峰37.6%左右,一路降至2026年7月的34.44%,看似房貸總量大幅萎縮。但真相是:分子沒有顯著減少,分母卻急速膨脹。
隨著台灣AI與半導體產業持續升溫,銀行信用資源明顯向相關產業傾斜。企業擴廠的資本支出暴增,銀行總放款規模隨之激增。當分母變大,集中度自然「被稀釋」——這不代表房市真的降溫,只是錢流向別處了。
用網友的話說:「房貸不是不借你,是AI比你更香。」這話雖直白,但確實點出了資金排擠的現實。
史上最嚴的7波管制
2024年9月,央行祭出第7波選擇性信用管制,媒體普遍形容為「史上最嚴」房市管制之一:
- 第2戶房貸成數降至5成(全國適用)
- 第3戶以上僅剩3成
- 高價住宅與公司法人購屋同樣限縮至3成
- 建商餘屋貸款也被壓制至3成
這套組合拳實施後,房市交易量明顯下滑。房仲業者哀號店效與人效雙創低點,產業面臨生死存亡關頭。
但諷刺的是,部分自住需求者也受到撥款延遲或成數下降影響,夾在政策與市場夾縫中進退兩難。
資金排擠效應
台經院產經資料庫總監劉佩真一針見血指出:
「AI產業景氣熱絡的情況下,擴廠、資本支出都非常普遍,銀行信用資源也向AI相關傾斜。」
換句話說,當銀行手上的信用資源有限,投報率更高、風險更低的科技業成為首選。房貸不僅面臨銀行法第72條之2(商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和的30%)的法規限制,還要與AI熱潮競爭資金。
結果是:真正有自住需求的首購族,面臨利率飆高、成數不足,甚至需排隊等撥款的窘境。
分母魔術背後的殘酷現實
馨傳不動產智庫執行長何世昌提醒:
「近期不動產放款總量增加,很重要的推力是整批分戶貸款的遞延效果,而非反映當前房市交易熱度。」
白話文就是:現在撥出的房貸,有相當部分與前期預售案交屋有關,不能解讀為當下房市過熱。但政策制定者與市場觀察者往往忽略這個時間差,導致錯殺無辜。
值得注意的是,金管會曾明確表示,銀行法第72條之2是資產負債與集中度管理,並不影響民眾個案房貸申貸權益;然而在市場實務上,確實有報導指出首購族與換屋族遇到額度緊縮與延撥問題,反映出法規與實務間的落差。
央行會鬆綁嗎?
隨著集中度探底、房仲業面臨經營壓力,2026年9月的理監事會議曾成為市場焦點。央行會因應產業呼聲而鬆綁管制嗎?或者堅持「資金流向生產力才是正道」的邏輯?
無論如何,34.44%這個數字告訴我們的不是房市降溫,而是一場資金重分配的遊戲。當AI產業吸走所有目光與資金,普通人的購屋夢,只會離現實越來越遠。這不是危言聳聽,而是數字背後的真實處境。
