政策急轉彎,市場看得霧煞煞
2026年9月17日,央行在「超級央行周」端出一套讓人措手不及的政策組合:政策利率連續第10季不變、第二戶房貸成數從6成調升至7成、建商購地貸款刪除18個月限期開工的統一規定,改由銀行依授信實務及個案自行約定動工時間。
消息一出,PTT、Dcard湧入大量質疑聲浪。最經典的一句是:「央行隸屬於建商,這下實錘了。」
央行總裁楊金龍在記者會上強調,過去兩年的房市信用管制已發揮效果,現階段希望讓房市「軟著陸」,兼顧金融穩定與自住、換屋需求。外界解讀為避免換屋族違約斷頭、建商資金斷鏈造成系統性風險。但在批評者眼中,房價還沒真正跌,救市政策就先上場了?
換屋族鬆口氣,首購族氣到內傷
以一間總價2500萬的房子為例,貸款成數從6成升到7成,等於購屋者可以少準備250萬自備款。對於「先買後賣」卡在預售屋交屋期的換屋族來說,這確實是及時雨。
但首購族呢?他們看著營建股集體漲停——京城、欣巴巴直接鎖死漲停板,內心只有一句OS:「所謂軟著陸,就是降落在首購族的鈔票上。」
更讓人在意的是,刪除「限期開工」規定引發部分輿論擔心「囤地壓力獲得解套」。過去央行要求建商購地貸款須切結於約18個月內開工,主要是為避免利用銀行資金囤地、養地;此次改為由銀行依授信實務自行約定動工時間後,市場對「囤地養價」的質疑聲浪也隨之而來。
馨傳不動產智庫執行長何世昌認為,此次政策對建商與營建股是「續命丸」,股價可能受激勵,但預售市場仍是冷靜格局,要真正回春仍言之過早。
政策開門,銀行關窗
然而,理性觀察者很快發現這波「大禮包」有個致命盲點——不動產授信集中度偏高導致的房貸額度吃緊困境。
目前許多銀行在不動產授信上已接近主管機關或內部設定的「房貸滿水位」監理指標。所謂「滿水位」是金融業對不動產授信占比接近監理或內控上限的俗稱,並非銀行法條文原句。受惠於新青安政策與股市熱錢湧入,部分銀行確實在不動產貸款額度運用上較為緊繃。央行政策面放寬到7成又如何?銀行手上額度有限,審核標準依然嚴格。
在不動產授信偏高、利率維持不變的情況下,市場上不少銀行的一般房貸利率約在2.6%~2.9%區間,部分銀行對新房貸案的審核與額度運用也相對保守,造成民眾感受「額度吃緊」。網友嘲諷:「不開發等死、開發找死,現在改成政策開門、銀行關窗。」
建商叫一叫就有糖吃,誰來聽首購族的心聲?
楊金龍在記者會中表示「政策不宜一直硬梆梆,建商等業者不斷叫叫叫表達心聲,央行也須聽聽外界意見」,相關談話片段在網路上被廣泛截圖轉傳。
這段話瞬間成為網路迷因素材。原來央行會聽「建商的叫聲」,卻聽不見首購族的哀嚎?
不動產建築開發公會全聯會理事長陳勝宏表示,政策回歸由銀行依授信實務與個案辦理,有助於尊重金融機構風險控管專業並促進房地產供給。
但在首購族眼中,這套說詞根本就是「高高舉起、輕輕放下」的最佳示範。打炒房打到一半突然轉彎,在批評者眼中:請問這是在打房,還是在打我們的臉?
