2026年9月17日，中央銀行宣布政策利率「連10凍」，同時把自然人第2戶購屋貸款成數從6成調升到7成。消息一出，不少換屋族鬆了口氣，自備款壓力看起來總算減輕了。但真的進到銀行辦貸款，才發現事情沒那麼簡單——有些人遇到審核卡關，有些人拿到的利率落在2.6%到2.9%之間，甚至還有人被告知「額度滿了」。

政策開門，銀行關燈。這到底是怎麼回事？

政策放寬了什麼？

央行這次祭出兩項鬆綁措施。第一項，自然人第2戶購屋貸款成數上限從6成調升至7成。以總價2000萬的房子為例，過去最多貸1200萬、需要準備800萬自備款；現在能貸到1400萬，自備款降到600萬。對換屋族來說，確實減輕不少壓力。

第二項，刪除建商購地貸款須切結於「一定期間內動工興建」的規定，改回由銀行自行依授信實務管理。這是為了緩解營造業缺工、缺料的困境，避免建商被逼到牆角引發爛尾樓風暴。

央行總裁楊金龍強調，台灣貨幣政策會依本國情況決定，未必跟隨美國升息步調。同時也提醒，若房價再度快速上漲，選擇性信用管制仍可能再收緊。

為什麼銀行「有政策、沒錢放」？

問題出在銀行法第72條之2的授權管制。依據此法條授權,主管機關對銀行「不動產放款及建築融資」訂有總額上限,目前實務上是以「不得超過存款總額加金融債券發行額的30%」管理,部分種類(如自住貸款)可能有不同認定與細項規範。

在台股交投熱絡、美元高利吸金等因素影響下,部分銀行台幣存款成長趨緩甚至減少,不動產放款占比接近主管機關訂定的30%上限。因此有銀行內部設定約在上限以下的警戒值,導致房貸額度較趨緊。

央行與主管機關數據顯示,全體銀行「不動產貸款占總放款比率」近兩年有明顯下滑,顯示不動產授信風險控管有所改善。但因各銀行不動產放款結構與內部風險限額不同,部分銀行可運用的授信空間仍相對有限。

這就是為什麼購屋族會遇到「政策說可以貸7成,銀行卻說額度滿了」的情況。有網友吐槽:「央行放水,銀行卻在雨天收傘,這不是耍人嗎?」

未來房市怎麼走?

業界專家普遍認為第四季房市將呈現「溫和回溫」格局。中信房屋研展室副理莊思敏指出,買方心態已從盲目追價轉向理性選擇,預期市場不會出現爆發性增長。

信義房屋專案經理曾敬德提醒:「政策上鬆綁,不代表銀行的承作態度會立刻轉變。『可以借』跟『好不好借、條件好不好』仍是兩回事。」

政策宣布後,營建股普遍走強,部分個股如欣巴巴、京城等出現明顯上漲,反映市場對建商資金壓力緩解的期待。

別急著衝動進場

這次央行鬆綁,表面上是釋出支持自住需求的訊號,但實際效果得看銀行端的資金調度能力。對購屋族來說,別急著衝動進場,多比較銀行條件、做好財務規劃才是正道。

政策利多不等於實質利多。銀行有自己的風險考量,有自己的額度管理,有自己的放款節奏。理解這一點,你才不會在興沖沖跑去辦貸款時,被現實潑一盆冷水。

資料來源:中央銀行2026年9月17日理監事會決議、金管會公開統計、各大財經媒體報導