2024年9月19日，中央銀行公布第七波選擇性信用管制，隔天就上路。這次政策力度不小，高雄房市的反應很直接：2026年上半年預售屋交易量約162件，對比2024年同期的2,559件，大減94%。這不是數字遊戲，是市場真的在重新思考「買房」這件事的邏輯。
第七波信用管制三大重點
這次管制主要針對購屋貸款設定更嚴格的限制條件，架構很清楚：
重點一：名下有房者第1戶購屋貸款原則不得有寬限期
自然人名下已有房屋者，購買第1戶時銀行原則上不給寬限期。不過央行也留了門：如果你是真的換屋，賣掉原本的房子後在一定期間內重購，或是部分繼承情形，可以透過切結排除，符合條件的還是能申請寬限期。
重點二：第2戶購屋貸款最高成數調降
自然人買第2戶住宅，最高貸款成數從6成降到5成。要注意的是，這是央行設的管制上限，實際核貸還是要看你的收入、信用、擔保品價值跟各家銀行的授信政策。後來2026年政策微調時，部分條件曾調整至6成及7成，但無寬限期原則仍維持。
重點三：第3戶以上、高價住宅及法人購屋貸款成數降至3成
自然人買第3戶以上、買高價住宅，還有公司法人買住宅，最高貸款成數從4成降到3成。這項措施是針對不同身分、不同戶數、不同物件類型分別規範，不是一刀切說「投資客就是3成」這麼簡單。
三類受影響族群
1. 多屋持有者與投資型買方
過去幾年有些買方靠建商提供的低自備款方案跟工程期優惠進場，現在要交屋了才發現貸款成數不足，資金缺口浮現。部分銀行在審核時會把建商代墊款項列入負債評估，可能直接影響最終核貸結果。市場傳出部分區域有解約情形,但具體件數跟區域分布還需要官方統計資料確認。
2. 換屋族群
高雄市不動產代銷公會曾有業界代表表示,信用管制對部分換屋需求者造成困擾。雖然央行已經針對實質換屋族設置切結排除機制,但實務上還是要符合特定條件、完成相關程序,部分換屋者在過渡期間可能面臨資金調度壓力。
3. 首購族群
年輕首購族在信用管制實施後,遇到的是銀行授信審查更嚴謹的環境。高雄預售屋總價水準仍高,自備款門檻對資金有限的年輕族群形成壓力。網路購屋社群中,關於預售屋解約及違約金的討論明顯增加。
代銷產業面臨調整壓力
交易量萎縮直接影響代銷業營運。業界反映,個別代銷公司因案量減少而進行人力調整,部分業者表示人力縮減幅度達30%至50%不等。案場來客量較過往減少,整體產業進入調整期。不過各公司情況不一,還是要看個別業者的案源結構及經營策略而定。
市場進入觀望盤整格局
買方過去那種「不買會更貴」的追價心理已經明顯減弱。現在市場呈現量縮價穩的盤整格局：建商因營建成本居高而堅守價格,買方則期待進一步議價空間,雙方都在觀望。
部分建案已經開始透過小幅調整售價或增加贈品方式測試市場反應。這顯示房市已經從過去的價格競逐,轉向現金流管理與資產流動性的務實考量階段。後續市場走向仍需持續觀察政策調整、利率變化及整體經濟環境等多重因素。但有一點可以確定：當市場回歸基本面時,真正該看的不是漂亮的接待中心,而是你手上的資金能不能撐到交屋、銀行願不願意借你錢、以及這個物件的長期價值在哪裡。
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