調查數字會說話，但不等於房價真的不跌了

台灣央行於2024年9月19日宣布第七波選擇性信用管制，自翌日起將全國自然人第二戶購屋貸款成數上限訂為五成且無寬限期。2026年3月雖將第二戶貸款成數上限調升至六成，但仍維持無寬限期。市場原以為這波「史上最嚴打房」會讓房價應聲下跌，但根據永慶房屋與信義房屋最新公布的2026年第四季購屋意向調查，受訪者對房價的預期正在轉變。

永慶房屋2026年第四季網路會員調查顯示，看跌房價比例從上季36%降至28%，持平觀望則從37%攀升至43%，成為調查樣本中最大宗。信義房屋購屋意向調查則指出，看跌比例從第七波管制後最高約六成，降至29%，創管制以來新低；另有42%受訪者認為房價持平。

這些調查反映出購屋者信心正從看壞轉趨中性，但我得說清楚：調查是心態，不是成交價。購屋者覺得房價不會跌，跟房價真的不跌，是兩回事。

台股熱、AI產業旺，但不代表房價就此止跌

永慶房屋業管部協理陳賜傑指出：「台灣出口表現穩健，AI產業帶旺企業獲利，台股處於高檔，資本市場財富效果可能影響消費者對房價下跌的預期。」換言之，台股與科技產業表現可能是房市信心變化的因素之一，但不能證明台股大漲就是房價預期反轉的唯一或主要原因。

信義房屋相關報導曾提及，在台股熱絡情況下，超過兩成受訪者傾向先投資股市、獲利後再轉進房市。聽起來很美好，但這不等於實際資金已大量從股市流入房地產。房價預期還可能受到利率、所得、信用管制、房貸取得難易度、建案價格及區域供需等多重因素影響。

坦白說，台股漲、科技業好，確實讓部分購屋者心裡比較不慌，但這不代表房價結構性的問題就此消失。

從「等跌」到「合適就出手」——但合適的定義是什麼?

部分網路討論可見年輕世代原本期待少子化與政府打房能讓房價下跌,但隨著通膨加劇與股市表現,有部分網友表示等待房價下跌的心態開始動搖。不過個別網友發言不能代表整體年輕世代心態,購屋決策仍因人而異。

信義房屋專案經理曾敬德觀察:「購屋民眾信心已從看壞轉趨中性,市場不再絕對偏向買方或賣方。自用當道,民眾認為合適的物件與價格才會出手。」這段分析屬業者市場觀察,反映出當前購屋者較為理性且審慎的態度。

問題來了:什麼叫「合適」?是真的價格合理,還是心理上放棄等待、決定接受現況?這兩者的差別,直接影響你未來十年、二十年的居住負擔。

根據相關調查數據顯示,換屋需求與首購需求仍占購屋目的主要比例,投資性購屋比例相對較低。調查顯示,自住與首購需求仍占一定比例,但其購屋行為同樣可能受到貸款條件與房價負擔影響。

房貸條件趨嚴,但市場信心沒有崩壞——這才是關鍵

央行第七波選擇性信用管制實施後,第二戶購屋貸款成數限制與無寬限期規定,確實對投資性需求形成壓力。部分銀行在特定時期曾出現房貸審核或撥款延遲的情況,但不能概括推論為全市場普遍現象。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋預估,2026年第四季成屋市場可能呈現「量小增價平」格局。這是業者對市場的展望預測,而非已發生的確定結果。若所得、就業與資金條件維持穩定,可能對房價形成支撐,但不代表各地房價都不會下跌。

我的看法是:政策有壓,但市場沒垮。購屋者信心沒有崩壞,代表剛性需求還在,也代表房價短期內不太可能大幅修正。但這不等於房價已經止跌,更不代表現在進場就是安全的。

政策效果需要時間,數據才是最誠實的答案

央行官方資料顯示,信用管制措施透過調整第二戶貸款成數及寬限期等條件,確實對房貸授信條件產生影響。調查顯示,政策對房價下跌預期的影響正在減弱,但其對授信與投資性需求的長期效果仍須以授信成長、房貸成數、交易量與實際價格指數持續評估。

購屋者對房價的預期從看跌轉為中性觀望,反映出市場心理的微妙變化。然而,購屋意向調查與實際成交價格仍有差距,若要討論房價是否止跌,仍需參考內政部不動產資訊平台、國泰房價指數、信義房價指數或實價登錄成交資料等官方與市場數據。

在多重因素交織下,台灣房市正進入新的觀察期。政策效果、經濟基本面、資金流向與購屋者心態,將持續影響未來房市走向。我建議你,別只看調查數字,多看實際成交價、多看區域供需、多看自己的財務能力。房子不是買氣氛,是買未來二十年的居住安全與生活品質。