買成屋遇房貸排撥延長？五股新案面臨的貸款與違約風險解析 (改寫)

「為了避開爛尾樓，我選擇買成屋，結果現在貸不到款面臨違約⋯⋯」這句話，恐怕說出了不少剛需自住買家的真實處境。當央行第七波選擇性信用管制上路，原本以為「眼見為憑」就能安心的購屋族，反而撞上貸款排撥延長的牆。

先建後售的初衷，碰上信用管制的現實

智群建設總經理陳裕豐過去處理過不良債權，深知建商倒閉對消費者的財務傷害有多慘烈。因此旗下首個代表作「御品苑」採取先建後售模式，以新成屋銷售。相較預售屋，買方可在交屋前直接查看已完成的建物；但購屋者仍須查核產權、驗屋、貸款條件與交屋時程。

建案鎖定18至37坪剛性自住族群,每坪開價約58至60萬元,總價帶落在960萬至1,950萬元間,耐震係數還特別提升至6級。

然而,公開時機卡在央行第七波選擇性信用管制上路(2024年9月實施),該政策包括:名下已有房屋者的第一戶購屋貸款不得有寬限期、自然人第二戶購屋貸款最高成數由六成降至五成並擴及全國,以及第三戶以上、高價住宅、公司法人購屋與建商餘屋貸款最高成數由四成降至三成。

陳裕豐坦言,部分銀行房貸排撥時間拉長,實際核准與撥款時程須依銀行、個案條件及額度狀況而定。為了確保剛性自住買家能順利取得貸款,建商每週必須積極與合作銀行開會溝通,這成為成屋銷售在當前金融環境下的挑戰之一。

網路上的另一種聲音:限貸令對建商有利?

PTT、Dcard購屋板上,針對「成屋遇上第七波信用管制」的討論兩極分化。剛需買方反映:「買成屋本來是為了安心,結果現在貸款排撥時間拉長,擔心影響付款期限。」

但部分網友提出推測:若買方因貸不到款而違約,建商可能沒收定金或違約金,並將收回的房屋重新出售。「建商根本不怕你違約,收了違約金再拿出來賣更高。」這類言論在網路上引發討論。

事實查核:若買方未能依約付款,可能依契約承擔定金或違約責任;但實際金額、是否可歸責及能否解除契約,須依個別契約條款、定金性質、融資不足條款及法律規定判斷。建商重新出售仍須面對市場價格、持有成本、契約解除程序、稅費及銷售風險;房價也不保證上漲。因此,不能概括宣稱「限貸令必然讓建商獲利」。

專家怎麼看這波環境?

馨傳不動產智庫執行長何世昌曾以「撐死膽大的,餓死膽小的」形容市場現況,指出資金條件較佳的投資人可能比一般買方更有能力籌措資金。不過,民間融資通常涉及較高利率、抵押與法律風險,不應視為一般可行方案。

業界也以「鑑價取其高、放款取其低」形容部分案件中,銀行鑑價與實際核貸基準的落差;實際核貸仍由各銀行依個案授信規範、借款人收入負債比、信用條件及內部政策決定。

房市趨勢專家李同榮曾預測資金緊縮對房市的影響,但具體預測內容與時間點應以專家原始報告為準;市場變化須持續觀察,不能將預測直接視為已發生事實。

五股房市的觀察重點

五股過去因垃圾山給人負面印象,近年經整治與輕軌建設後,部分新案開價已達每坪5字頭以上。然而,在第七波信用管制影響下,這類依賴外溢效應與首購族群的蛋白區,正面臨買氣考驗。

數據參考:根據新北市政府地政局統計,2025年8月新北市買賣移轉棟數為3,777棟,較2024年同期減少34.28%;這反映交易量明顯下滑,但下降原因不能僅歸因於信用管制政策,也受到新案交屋時點、利率、景氣、房價預期及其他政策等多重因素影響。

專家提醒,五股整體房價變化仍應以實價登錄及官方住宅價格統計分區核對;單一建案開價不能代表整個五股市場行情。

購屋者該注意什麼?

對於想買成屋的剛需族而言,目前房貸排撥時間可能拉長確實增加了交易變數。以下是幾項務實提醒:

• 簽約前向銀行取得書面貸款初估,確認可貸成數與利率
• 詳閱契約中的貸款不足處理條款、付款期限與交屋時程
• 核對預售或成屋買賣定型化契約內容,釐清定金與違約責任
• 確認建案產權狀況、驗屋標準與保固條件
• 保留足夠自備款緩衝空間,避免因貸款成數不如預期而違約

第七波選擇性信用管制的影響仍在持續觀察中。購屋者應謹慎評估自身財務能力,並充分了解契約權利義務,才能降低交易風險。買房不該只看表面的完工與否,更要看清楚背後的資金結構與契約條件——這才是真正的安全感來源。