成屋銷售遇上信用管制環境
新北市五股區「御品苑」建案，規劃約18至37坪產品，開價每坪58萬至60萬元，總價帶約960萬至1,950萬元，鎖定剛性自住與在地換屋族群。建商智群建設總經理陳裕豐因過去處理不良債權的經驗，深知爛尾樓對消費者的財務傷害，堅持採取「所見即所得」的成屋銷售模式。
這個堅持，在理想狀態下確實保護買方——至少你看得到房子、摸得到牆壁。但2024年9月28日公開銷售後，建商坦言遇上了另一道關卡：房貸排撥及不動產貸款管制環境的影響。部分案件的銀行放款排撥時間拉長，實際核貸與撥款時間仍視銀行、個案條件及貸款額度而定。為了確保買家能順利取得貸款，建商每週必須與合作銀行開會溝通。這已經不只是銷售問題，而是成屋銷售在當前金融環境下的真實挑戰。
市場人士擔憂的三種可能風險
風險一：貸款排撥時間拉長可能影響交易
在當前信用管制環境下，銀行核貸流程較以往更為謹慎。業界流傳「鑑價取其高、放款取其低」的說法，反映銀行在房屋鑑價雖高，實際核貸時可能以較保守的成數放款。部分非首購或受信用管制限制的借款人，可能面臨較低貸款成數、較嚴格審核或無法取得預期貸款額度；實際結果依個案而異。
央行選擇性信用管制通常依購屋人身分、持有戶數、房屋類型及地區等條件限制貸款成數或寬限期，但個別銀行的實際核貸結果仍須視借款人收入、信用、負債、擔保品鑑價及銀行授信政策而定。換句話說，就算房子蓋好了、價格談好了，能不能順利交屋，還得看銀行願不願意放款、放多少。
風險二：違約與轉售爭議
部分市場評論認為，若交易因貸款不足而未完成，可能引發違約及轉售爭議。若買方未依契約付款或交屋，可能涉及違約責任；違約金上限、計算方式及貸款不足時的處理，應以契約條款及適用法規逐案判斷。是否產生違約金及建商能否以更高價格轉售，須視契約、法律責任與市場價格而定。
實際違約情況及違約金計算基礎，應依個別買賣契約、定型化契約規範及實際損害而定。本文描述的是成屋銷售，與預售屋適用的契約類型及法規可能不同。這不是建商或買方單方面的問題，而是整個交易結構在信用管制環境下的脆弱性。
風險三：蛋白區房價波動可能性
五股部分區域房價近年上升，但應以實價登錄成交資料區分實際成交單價與建案開價，並明確標示比較年度、產品類型及路段。部分市場觀察認為，在信用管制環境下，依賴外溢效應與首購族群的區域，可能面臨買氣挑戰。
吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮曾對限貸及房市風險提出警示，認為資金緊縮可能對房市交易產生影響。馨傳不動產智庫執行長何世昌也認為，近期信用管制力度強、對房市影響顯著。這些不是唱衰，而是提醒購屋者：當資金水龍頭轉緊，蛋白區的房價支撐力道會最先被考驗。
相關法規與信用管制
依銀行法第72條之2，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，原則上不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額合計的30%，但法律另定有例外。該規定與央行選擇性信用管制是不同制度。
銀行法第72條之2本身並非2024年新設的限制，也不是專門針對首購成屋買方的規定。央行選擇性信用管制則是針對不動產貸款的額外管理措施，實施時間、適用對象及貸款限制應以中央銀行正式公告為準。
在當前金融監管環境下，銀行對於不動產貸款的審核標準可能較以往更為嚴格。建議購屋者在簽約前充分了解自身貸款條件，並與銀行確認實際可貸額度，避免因資金缺口產生交易糾紛。這不是多餘的提醒，而是保護自己的基本功課。
