「買房送公設」這句話聽起來像玩笑，卻是許多購屋族心中最真實的無奈。當你付了一千多萬，拿到權狀上寫25坪，扣掉公設後實際能用的可能只剩16、17坪——這不是個案，而是這個市場正在發生的常態。
九年之間，小宅數量暴增四成
根據住商不動產引用內政部房屋稅籍資料統計，2026年第2季全台25坪以下住宅總數已達291.3萬宅，相較2017年同期增加41.9萬宅，增幅約16.8%。更值得注意的是，小宅占全台住宅比重在2026年第2季升至30.5%，突破三成——換句話說，每三間房子就有一間屬於25坪以下住宅。
統計期間約九年時間，數據已經說明了一件事：建商推出的產品坪數正在系統性地縮水，而購屋族能選擇的空間類型也跟著被重新定義。
新竹縣、桃園市：小宅化最劇烈的前線
如果要問哪裡的小宅化程度最明顯，新竹縣絕對名列前茅。約九年間，新竹縣25坪以下住宅較2017年同期增加約54%,小宅量體約6萬宅,占比升至24.9%。
桃園市同樣是小宅化明顯的地區之一。住商不動產桃竹苗區協理陸毅琪指出:「科技業發展吸引年輕人口進駐,但隨之而來的房價上漲,令在地首購族僅能考慮坪數較小的產品。」
部分市場個案出現高單價、小坪數產品,例如扣除公設後室內僅15至20坪的兩房格局。這種「高單價、低總價」的價格策略,正是建商為了迎合首購族預算所設計的市場做法——但問題是,你真的買到了「家」,還是只是買到了一個能睡覺的空間?
小宅化背後,是薪資追不上房價的現實
大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶說得很直白:「民眾薪資成長速度未能跟上房價漲幅,建商為控制購屋總價門檻,致使市場逐漸往小宅化趨勢傾斜。」
另一個不能迴避的問題是公設比。部分新建案公設比可能達約三成,但實際比例須依個案權狀及建築配置確認。若以公設比30%至35%為例計算,購買25坪的房子,主建物加陽台等非公設面積可能約為16.25至17.5坪——這也是為何購屋族常感受到「花錢買虛坪」的原因。
馨傳不動產智庫執行長何世昌提到市場觀察:「部分金融機構對極小坪數產品可能採取較審慎的鑑價或授信條件,而超過25坪的產品在部分區域較難快速去化,因此20坪左右的產品在市場上較為常見。實際仍須個案詢問銀行。」
這段話翻譯成白話就是:太小的房子,銀行不見得願意貸那麼多;太大的房子,市場不見得賣得動。於是20坪上下成了一個微妙的平衡點——但這個平衡,是為了市場效率,不是為了你的居住需求。
家戶結構改變,但空間壓縮不是唯一解方
根據內政部相關統計,台灣一人戶數量持續增加,全台平均家戶人口數呈現下降趨勢。少子化、不婚、晚婚現象下,家庭結構正在改變,兩房一廳的小宅逐漸取代三房兩廳成為市場上的主要供給類型之一。
部分民眾在社群平台表示:「連自己都快住不下,根本不敢考慮結婚生子。」高房價可能加重部分民眾延後結婚、生育的居住與財務壓力,成為影響人口結構的可能因素之一。
問題不在於你要不要接受小宅,而是當市場把小宅當成唯一選項時,你有沒有能力看清楚自己真正需要的是什麼。
購屋前,請先搞清楚你買到的是什麼
購買新建案時,務必確認權狀坪數中的主建物、附屬建物及共有部分面積,瞭解實際可使用空間;切勿因「低總價」盲目決定,應仔細換算每坪單價是否偏離區域行情;更要以長期自住需求與財務負擔能力為優先考量,評估產品是否符合未來生活需求。
建議購屋前可參考實價登錄資料,比較相同行政區、屋齡、建物坪數及交易時間的案例,並諮詢銀行瞭解貸款條件,做出更全面的購屋決策。
記住一件事:房子不是拿來炫耀的,是拿來住的。當你把「低總價」當成唯一考量時,往往會忽略掉那些真正影響居住品質的細節——而那些細節,才是你每天回家後真正要面對的現實。
