2026年前三季，全台住宅開工量較去年同期減少約32%，建照核發量也下滑近28%，與2023年至2025年同期相比創下新低。數字一出來，市場立刻分成兩派：一派說供給少了房價要漲，另一派冷笑建商手上庫存都還沒清完，哪敢蓋新的？

我必須說，這兩種看法都太表面了。真正該問的是：建商為什麼不蓋？是因為市場太好不需要蓋，還是因為風險太高不敢蓋?

數據背後，藏著建商的真實心態

根據內政部統計月報資料，2026年前三季住宅開工量為65,364戶，較2025年同期的95,799戶減少約31.73%；建照核發量78,438戶,較2025年同期的108,647戶減少約27.81%。對比2023年至2025年前三季的數據——開工量分別為98,540戶、93,707戶、95,799戶,建照量分別為109,507戶、111,560戶、108,647戶——今年確實出現明顯下滑。

這波下滑,和2024年9月央行祭出的第七波選擇性信用管制有關。政策緊縮後,預售市場明顯降溫,建商手中握有未售完的庫存,買地與申請建照的態度自然轉為保守。但老實說,住宅開工與建照核發還會受到預售銷售成果、利率環境、營建成本、土地價格、建商資金配置、都市更新進度及整體景氣循環等多重因素影響。把所有責任推給單一政策,未免太簡化了。

真正的問題是：當建商選擇不動,代表的是市場信心不足,而不是刻意控盤。

網路上吵翻天：到底該怎麼解讀?

數據曝光後,網路上的看法呈現兩極:

正方觀點認為,未來新建住宅供給減少,物以稀為貴,反而有助於支撐現有房價。「新房供給越來越少,當然會撐住房價。」

反方觀點則質疑,開工量下滑的本質是買氣退潮,建商不敢輕易動工。「舊的賣不出去,先把庫存清一清再說吧。」

更有網友直接點破：「蓋就是前景看好,不蓋就是控盤稀有。」這句話精準呈現了房市多頭無論數據好壞,都能解讀為利多的荒謬現象。不過需要注意的是,這些僅代表個別網友意見,不能視為整體市場共識。

內行人的觀察：市場正在回歸基本面

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,開工量通常反映前一階段的預售銷售成果。2025年預售市場降溫,直接影響了2026年的開發動能。建商買地與請照態度已不再積極,以台北市為例,建商轉為耐心整合都更案；其他縣市的購地動作也明顯放緩。

後市怎麼走？曾敬德強調,短期內房市較偏向自住需求為主。在投資性買盤受到壓抑後,建案銷售不能再依賴大環境帶動。個案的地段與產品條件、定價策略,以及建商能否提供彈性的付款方式,將是決定能否順利去化的關鍵。

簡單說,未來房市將進入「實力派時代」——產品力不夠、地段不優、價格不甜的建案,就等著慢慢去化吧。

真話時間：供給少不等於房價就會漲

建照量與開工量下滑,代表未來新增供給可能減少,但這不等於當期市場供給已經減少,也不能直接推論房價就會漲。真正決定房價走向的,還是需求端的買氣與資金動能。當前市場正處於景氣修正循環,建商推案態度轉趨保守——但這是否代表餘屋能順利消化、房價能否獲得支撐,仍需觀察實際交易量、議價率及餘屋量等需求面指標。

我必須誠懇地說：如果你是自住,現在反而是相對理性的進場時機,因為市場少了一堆投資客在旁邊喊價。但如果你想賭房價再漲一波,那就要有心理準備——這一波不會再像過去那樣,靠大環境帶著你飛。地段、產品、價格,每一項都要夠硬,才有機會保值增值。

選對產品、看準時機,比盲目追高來得實際多了。

資料來源：內政部統計月報、信義房屋不動產企研室