數字會說話,只是多數人不想聽

內政部統計月報與信義房屋彙整的數據,已經把話說得很明白:2026年前三季全台住宅開工申報戶數為65,364戶,比2025年同期的95,799戶年減約31.7%;住宅建照核發戶數則為78,438戶,比2025年同期的108,647戶年減27.8%。

這不是微調,是全面收縮。2023至2025年前三季,開工量還能維持在9.4萬至9.9萬戶區間,現在一口氣掉了三成多。建商不是突然變謹慎,是市場已經不允許他們再用過去那套玩法。

央行出手,預售泡沫開始洩氣

央行在2024年第三季實施第七波選擇性信用管制,被業界視為預售市場量縮的關鍵推手之一。信義房屋觀察,2025年整體預售屋實價登錄揭露件數較前一年衰退約七成。當預售案賣不動,建商手上的待售案件消化速度變慢,自然就會減少購地、請照、開工的動作。

不過,開工與建照核發的下滑,背後不只是信用管制這麼單純。利率水準、建築成本、資金條件、土地價格、區域需求,還有建商手上既有的存量案,每一項都在影響他們的推案節奏。這是一場多重壓力下的集體踩煞車。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析,開工與建照下滑反映的是預售買氣鈍化。建商現在的首要任務,是讓手上的預售案完工、交屋,把現金收回來。面對市場環境變化,部分業者採取更保守的購地與推案策略,在景氣不明朗時,誰也不想當冤大頭。

兩種看法,都只說對一半

數據公布後,網路上出現兩派聲音:一派認為新建住宅供給減少,可能對現有房價形成支撐;另一派則認為這反映買氣退潮,建商不敢貿然推案,是因為既有案件銷售壓力太大。

兩種說法都有道理,但都只看到一半。供給減少確實可能影響供需結構,但如果需求端同步萎縮,這個支撐就會變得很脆弱。重點不在蓋多蓋少,而在誰還願意買、用什麼條件買。

市場回歸自用需求,個案條件才是王道

曾敬德認為,預售買氣降溫、投資性需求減弱之後,房市可能逐步回歸自用需求為主的情境。在這種市場環境下,建案銷售不能再單純依賴整體景氣帶動。

地段與產品條件、定價策略,以及建商能否提供彈性付款方式,這些將成為建案能否順利去化的關鍵因素。過去那種「蓋了就能賣」的時代,已經過去了。

從總體經濟角度來看,2025年前三季建照量為108,647戶、開工量為95,799戶,在近年維持相對高檔。如今供給端主動收縮,可能降低未來新增供給壓力,但這能不能改善餘屋狀況與供需結構,還得持續觀察銷售率、餘屋量、房價走勢及人口需求等指標。

這場房市調整循環,正在考驗開發商對市場的判斷能力與產品競爭力。對建商而言,謹慎評估推案時機與條件成為當前課題;對有購屋需求的自用客而言,市場可能提供更充裕的選擇空間與議價機會。只是別忘了,真正該看的不是建商推不推案,而是你買的那間房子,結構做得如何、能不能住得安心。

資料來源:內政部統計月報、信義房屋不動產企研室