政策轉向：從六成到七成，但魔鬼在細節裡
2024年9月，央行總裁楊金龍推出第七波選擇性信用管制，對自然人第二戶購屋貸款採取嚴格限制，最高成數降至六成，且無寬限期。這項措施力道之猛,讓市場一度認為是「史上最嚴打炒房令」之一。
兩年後的2026年9月,央行宣布調整政策方向：將自然人第二戶購屋貸款最高成數由六成放寬至七成,並自9月18日起實施,但無寬限期規定維持不變。數字上看起來放寬了,但實際效果呢？
房產專家陸敬民點出了關鍵：「央行不是不能管房市,而是管制方式應該更精準。真正的炒房資金應該在土地融資源頭就被控管,而不是在交屋階段才對換屋家庭造成資金壓力。」
這句話說得直白。對真正需要換屋的家庭來說,從六成放寬到七成,確實減少了一些自備款壓力,但無寬限期的規定仍在,月付金的負擔並沒有因此減輕。資金調度能力本就吃緊的換屋族,這波調整帶來的實質幫助,恐怕沒有想像中那麼大。
建商的選擇：延後推案,價格不必急著動
政策調整後,建商的反應相當一致——減量、保價、不急著出手。
根據住展雜誌等多家媒體報導,2026年前三季,北台灣推案量尚未達8,000億元。若要達到自2018年以來多數年份維持的兆元推案水準,仍需大型建案與其他案源加入。眼看年底只剩愛山林、茂德、昇陽三大建商的5個百億案登場,北台灣房市全年推案量能否站穩兆元,市場高度關注。
住展雜誌企研室總監陳炳辰一語道破：「不懼混沌現況亮相,資本實力上顯然可謂沒有三兩三,怎敢上梁山。」這些敢在年底推案的建商,資本雄厚到可以採取「減量保價」策略,完全不急著降價求售。
這種情況顯示,建商推案態度轉為審慎,但這不代表央行的信用管制真的壓制住了投資性購屋需求。政策對自住族、換屋族與投資客的實際影響,仍需透過貸款核准、成屋交易量、投資性購屋比例及價格變化等數據長期追蹤,才能看出真正效果。
買方的兩難：不買怕漲,買了壓力大
最辛苦的,仍是夾在中間的換屋族與自住需求者。
即便第二戶貸款成數放寬至七成,資金調度壓力仍不輕；若不買,又擔心原物料成本與通膨推升房價,形成「越等越貴」的心理焦慮。馨傳不動產智庫執行長何世昌感嘆：「看看新北第一環某些熱門區域的房價,再看看自己的存款數字,只有三聲嘆息。」雖然不同行政區、產品類型、屋齡的房價差異甚大,但部分熱門區域新成屋單坪價格確實已對受薪階級構成顯著購屋門檻。
網路上兩派意見激烈交鋒。看空派認為「房市進入冷靜期」,台股熱潮吸金,資金出現「棄房買股」現象；看多派則直言「自住剛需不用等,房價短期內不易大幅回跌」。但無論哪派,都反映出一個現實：政策調整後,換屋族與自住族的購屋壓力是否真正減輕,仍待市場數據進一步驗證。
僵局何時解？關鍵在需求與供給的真實對話
達麗建設董事長謝志長倒是相對樂觀：「身為建商對市場沒有悲觀的權利,住宅市場始終存在自住及換屋需求,只要產品符合購屋族實際需求,仍有銷售空間。」
這句話背後的意思很清楚：只要剛性需求還在,建商就不怕沒生意,價格鬆動的急迫性並不高。
2026年北台灣房市呈現推案審慎、量能未達過往水準的狀態,買賣雙方進入觀望與心理博弈階段。央行的政策調整能否真正平衡市場、減輕自住與換屋族群的負擔,或是僅讓建商更有底氣延後推案、維持價格？這些問題的答案,需要更長時間的市場數據與政策追蹤才能釐清。但有一點可以確定：數字上的調整,不等於實質負擔的減輕。買房這件事,從來不只是看貸款成數,而是要看整體財務能力、還款壓力,以及你買的房子,值不值得你花這麼多力氣去扛。
