央行總裁明確表態：給投資客一個「lesson」

2024年9月19日，中央銀行總裁楊金龍在理監事會後記者會上，用了一個英文字：「lesson」。他說，這次調整是要給投資客、投機客一個教訓，房市需要冷卻。

這段話迅速在網路上發酵，媒體與網友稱之為「金龍海嘯」的起點。隔天生效的第七波選擇性信用管制，針對多屋族大幅收緊貸款條件。根據央行公告，自然人名下已有1戶房屋者，第2戶購屋貸款最高成數為5成，且無寬限期；名下已有2戶以上房屋者，第3戶以上購屋貸款最高成數為3成，且無寬限期。此外，高價住宅貸款及購地、餘屋貸款也同步收緊。

楊金龍在記者會中也提到，過去採取道德勸說方式，現在則透過信用管制手段來達成房市降溫目標。這次政策力道明顯強於過往，訊號很清楚：靠槓桿炒房的日子，該收手了。

政策影響範圍：繼承持分族群的困境與解方

政策實施初期，部分論壇出現討論，反映有民眾因繼承取得房屋的極小持分，在申請新購屋貸款時遇到困難。房市專家李同榮指出，台灣已進入「大繼承時代」，許多年輕人因繼承長輩房產的部分持分，可能在貸款審核時面臨較嚴格的認定標準。

針對這類情況，央行於2024年10月9日公布協處措施，明確規定：

  • 因繼承取得的房屋及房貸，不計入相關規定的房屋數及房貸戶數
  • 只有繼承取得房屋者，新申辦購屋貸款在符合條件下可排除適用相關限制
  • 實質換屋者，須與承貸金融機構切結，並在新貸款撥款後1年內出售原有房屋及完成產權移轉，即可不受第2戶限制
  • 上述措施不包含高價住宅貸款

這些協處措施適用於2024年10月10日(含)以後新申辦的購屋貸款案件，為符合條件的繼承族群與換屋族提供了政策彈性空間。如果你剛好是這類族群，記得確認自己是否符合排除條件，別因為不了解規則而多走冤枉路。

房市反應：交易趨於謹慎

第七波信用管制實施後，房市交易明顯轉向謹慎。根據央行及相關機構觀察，多屋族的購屋貸款申請受到較大影響，市場上高槓桿操作空間受到壓縮。

網路論壇的討論風向也從過去的「恐慌追價」轉為「殺價請益」。有網友分享，部分物件開始出現較大的議價空間；也有討論指出，「買房等於強迫儲蓄」的觀念開始受到挑戰，年輕族群更重視現金流管理與實質租金回報率。

房市專家莊孟翰認為，央行信用管制將抑制高槓桿操作，現在買房比的不再只是出價速度，而是資金配置的穩健程度。講白一點，這是在考驗你手上有多少真金白銀，而不是誰能借到最多錢。

政策討論：新青安貸款與打房措施的平衡

值得注意的是，在央行收緊多屋族貸款的同時，財政部推出的「新青安貸款」提供較優惠的貸款條件，包括寬限期等設計。部分專家認為，這形成了政策上的矛盾現象。

李同榮表示，新青安貸款的5年寬限期可能助長投機行為，若不檢討這項政策，打房效果將受到限制。他以「化療式打房」來形容當前政策，認為在藥效產生之前，可能先出現副作用而影響到真正有居住需求的族群。

一邊收緊多屋族貸款，一邊放寬首購族的寬限期，這樣的政策組合是否真能精準打擊投機，還是會誤傷真正需要的人？這個問題值得持續關注。

政策效應持續觀察中

楊金龍在記者會中明確表達了給投資客、投機客「lesson」的政策意圖，第七波信用管制確實對多屋族的購屋貸款形成實質約束。然而，政策實施過程中也凸顯了繼承持分、實質換屋等特殊情況的複雜性。

央行在2024年10月9日公布的協處措施，針對繼承取得房屋者及符合條件的換屋族提供了排除適用的管道，顯示政策在執行過程中仍保有調整空間。對於真正有居住需求的首購族與換屋族而言，了解這些協處措施的適用條件，將有助於在新的政策環境下做出更適切的購屋規劃。

房市後續發展仍需持續觀察央行政策效應、市場供需變化，以及財政部相關貸款政策的配套調整。買房不是短期遊戲，而是長期決策。在政策轉向的此刻，看清楚自己的真實需求與財務能力，比什麼都重要。