一位PTT網友分享了他的購屋經歷——身為醫師,夫妻倆年收入超過300萬,看上一間總價4000萬的房子,結果銀行核貸成數大幅降低,最終因自備款需求過高而放棄。
這不是單一個案。但我想講句真話:這不只是政策的問題,更是購屋思維的問題。
很多人以為「高收入=買得起房」,卻忽略了一個最基本的邏輯——房貸不是看你賺多少,而是看你能拿出多少、扛得住多少。當你把目標鎖定在總價4000萬的物件,你準備好面對可能需要自備2000萬以上的現實了嗎?
高價住宅貸款成數受限,不是為了刁難你
根據央行高價住宅貸款規定,臺北市7000萬元以上、新北市6000萬元以上、其他地區4000萬元以上的房屋,貸款成數最高為鑑價或買賣金額較低者的6成,且不得有寬限期。
這項規定對於購買中高總價物件的人來說,確實是一道門檻。在雙北地區,一間40坪的普通大樓就可能觸及這條線。前述的醫師夫妻案例中,即使有穩定高薪與還款能力,若總價4000萬元、銀行核貸成數降至3成,理論上貸款約1200萬元、需自備約2800萬元。
但你必須理解:央行規定的是貸款成數上限,銀行實際核貸時仍會依借款人的收入、負債比、信用條件、擔保品鑑價及內部授信政策綜合評估。核準的額度可能低於政策上限,個案結果不能概括為政策統一標準。
換句話說,政策設的是天花板,但你能拿到多少,還是取決於你的財務體質。
銀行強化不動產授信管理,審核標準回歸常態
依據央行要求,金融機構需強化不動產授信自主管理。在此背景下,部分銀行調整了房貸核貸策略——
- 部分購屋者反映實際核貸利率高於過去新青安優惠利率水準
- 房貸審核時程可能因個案條件而有所延長
- 個別銀行可能因內部額度管理而調整承作節奏
根據聯徵中心資料,2026年第二季平均房貸金額約1081.1萬元,新增房貸人數約3.8萬人,已連續六季低於4萬人。同期平均房貸利率約為2.44%,相較於新青安貸款專案的優惠利率(1.775%起),一般房貸利率確實處於相對較高水準。
信義房屋專案經理曾敬德受訪時表示,在當前市場環境下,購屋者需要更審慎評估自身財務條件與貸款成數。
我想補充一句:這不是刁難,這是回歸該有的審慎。過去幾年寬鬆的貸款環境,讓很多人誤以為「買房=貸到滿」是理所當然。現在銀行收緊標準,只是把風險控管拉回正常水準。
換屋族面臨的交易履約風險,不只是時間問題
對於換屋族而言,若計畫賣出舊房、用售屋款支付新房頭期款,可能因為買方貸款核准時程或成數不如預期,導致舊房交屋款延遲取得,進而影響新房交易進度,增加履約風險。
宏國地政士楊翊晟指出,雖然央行針對特定條件下的第二戶貸款訂有貸款成數上限規範(詳見央行規定附表),但銀行實際核貸時,仍會審視收入、負債、還款能力等因素。政策上限不等於借款人實際能取得的額度。
換屋交易涉及買賣雙方的資金與時程協調,建議在簽約前充分評估貸款核准可能性,必要時可預留緩衝期或設定履約保障機制。
我看過太多換屋族因為高估自己的貸款能力,導致新舊房交易卡關,最後不僅損失斡旋金、違約金,還要承受精神壓力。這不是運氣不好,而是規劃不足。
央行政策目的:維護金融穩定,不是打壓自住需求
根據央行說明,不動產貸款管制措施的目的在於維護金融穩定、引導銀行健全不動產授信,並抑制短期投機需求。這些措施屬於總體審慎政策工具,並非針對自住需求的完全限制。
值得注意的是,央行總裁楊金龍在多次公開場合談及房市政策時,曾提及健全房市發展與避免資產泡沫的重要性。不過,將臺灣現行房貸管制直接類比為日本1990年代房貸政策及其後續影響,屬於分析性比較,並非央行官方明確表示的政策理由。
政策是為了避免系統性風險,不是為了讓你買不起房。真正該問的是:你選的房子,是你真正負擔得起的嗎?
房貸環境變化下,該如何務實看待購屋?
2026年第二季數據顯示,平均房貸金額達1081.1萬元,新增房貸人數約3.8萬人,已連續六季低於4萬人。這反映出在當前房貸環境下,購屋門檻確實有所提高。
對於首購族與換屋族而言,以下幾點值得注意:
- 高價住宅的貸款成數上限為6成,但實際核貸額度會依個人條件而定
- 銀行會依借款人的收入、負債、信用及擔保品條件評估核貸條件
- 換屋交易建議預留資金緩衝與履約保障機制
- 購屋前應充分評估自身財務能力,避免過度槓桿
現行房貸管制措施的目的在於維護金融穩定,而非完全限制自住需求。購屋者仍可透過健全的財務規劃與審慎評估,找到適合的購屋方案。
最後我想說:買房不是買夢想,而是買一個你能穩穩扛住的現實。政策會變、市場會動,但你的財務體質才是你能否安心住下去的關鍵。
