央行放寬房貸成數到7成，為什麼我還是貸不到？

雖然央行將第二戶購屋貸款成數上限從6成調到7成，但實際能否貸到仍取決於銀行的授信條件。銀行會評估借款人的收入、負債比、信用評分、房屋鑑價等因素，加上《銀行法》72-2條限制銀行不動產放款總額不得超過存款總額30%，因此即使政策放寬，個別銀行仍可能因額度配置與風險管理而有不同審核標準。

《銀行法》72-2條是什麼？會影響房貸申請嗎？

《銀行法》72-2條規定商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過存款總餘額與金融債券發售額總和的30%。這個比例限制會影響銀行整體的不動產放款配置，當銀行額度接近上限時，可能會更謹慎審核房貸申請，但這並非所有貸款困難的唯一原因，還需搭配借款人個別條件綜合評估。

根據多家房仲集團統計，2026年10月交易量確實出現年月雙增，永慶房產集團通路全台交易量月增14%、年增18%。不過專家指出價格目前仍是「鐵板一塊」，賣方沒有讓價急迫感。也就是說，成交件數雖然增加，但房價並未因此下跌，市場僅止於「量」的回升而非「價」的鬆動。

高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀指出，年輕人缺的不是寬限期，而是第一桶金拿不出來。即使央行放寬貸款成數到7成，首購族仍面臨頭期款與資格門檻的壓力。就算貸款成數提高，如果頭期款籌不出來，購屋計畫依然無法實現，這才是首購族面臨的核心困境。

政策放寬了，但授信條件沒有跟著鬆綁2026年9月，央行把自然人第二戶購屋貸款成數上限從6成調到7成，消息一出，不少換屋族以為終於等到轉機。

2026年9月，央行把自然人第二戶購屋貸款成數上限從6成調到7成，消息一出，不少換屋族以為終於等到轉機。但政策上路後，實際去申請的人卻發現：利率、成數未必如預期，授信條件該過的關卡一關也沒少。

問題不只出在央行政策本身。市場上有一條多數人不熟悉、但銀行內部非常在意的法規——《銀行法》72-2條。這條規定明確限制：商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過存款總餘額與金融債券發售額總和的30%。雖然條文中列有多項例外，但這個比例限制，仍會影響銀行整體的不動產放款配置。

白話來說，就算央行說可以貸7成，銀行還得看自己的額度夠不夠、風險控管怎麼算、借款人的收入負債比、信用評分、房屋鑑價等等。這些因素加在一起，才是你能不能順利拿到貸款的真正關鍵。

永慶房產集團研展中心副理陳金萍指出：「房市經過兩年信用管制與量縮整理後,市場已逐漸回歸自住需求。」但她也提醒，銀行授信條件仍因個別機構額度配置與風險管理策略而有所差異，換屋族在申請房貸時仍須審慎評估。

儘管貸款這關還有挑戰，2026年10月的房仲業內部交易數據倒是交出了「年月雙增」的成績單。受惠於第四季傳統購屋旺季，多家房仲集團旗下通路的成交量全面回升：

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐分析：「青年安心成家購屋優惠貸款等政策支持，加上央行鬆綁第二戶房貸成數，30坪以上家庭房型的銷售狀況明顯增溫。」

不過要注意，這些數據來自房仲集團內部統計，不等同於政府公布的整體市場交易量或實價登錄統計。

好消息僅止於「量」的回升。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨直言：「價格目前還是鐵板一塊，加上賣壓區陰影仍在，短期內市場依舊各自表述。」換句話說，成交件數雖然增加，但房價該多少還是多少，賣方沒有讓價的急迫感。

政策微調雖讓部分換屋族鬆了一口氣,但首購族仍面臨頭期款與資格門檻的壓力。網路上出現不少討論聲音,包括「打房力道減弱」、「房貸條件未如預期」等意見。

高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀一針見血：「年輕人缺的不是寬限期，而是第一桶金拿不出來。」這句話精準反映出首購族的核心困境——就算貸款成數提高，頭期款籌不出來，一切還是空談。

市場觀察也顯示,部分網友認為政策調整幅度有限,未能真正解決高房價與購屋負擔的結構性問題。不過,這些意見主要來自網路討論,不代表整體市場的實際狀況。

央行的放寬立意良善,但民眾能否順利貸款,仍須視個別銀行的授信政策、借款人條件及市場狀況而定。《銀行法》72-2條的不動產放款比例限制,可能影響部分銀行的授信配置,但並非所有房貸申請困難的唯一原因。

此外,個別房貸核准與否,還涉及借款人的收入、負債比、信用評分、房屋鑑價、央行選擇性信用管制等多重因素,不能將單一法條視為所有民眾貸款困難的根本原因。

市場正從「量縮冰河期」溫和解凍,從房仲集團內部統計數據來看,買氣確有回升跡象。不過,對真正需要貸款的換屋族與首購族來說,仍需依個別條件與銀行政策,審慎評估購屋計畫。別只看政策表面,真正影響你能不能買房的,是那些看不見的授信條件與風險管理機制。