2024年9月19日，央行第七波選擇性信用管制落地——第二戶房貸成數從六成降至五成，翌日起實施。這一刀下去，全台房市交易量明顯緊縮，價格進入盤整。將近一年過去，市場開始有人喊「落底」，但景文科技大學財務金融系副教授章定煊提醒：沒有關鍵變數出現，反轉仍有待觀察。

數字不會騙人：交易量偏縮、價格盤整，但「落底」還需要時間驗證

根據中央銀行資料，全國房市交易量仍偏縮、價格呈盤整，區域與產品表現分化。是否已全面落底？答案得回到房價指數、實價登錄及交易量持續觀察。目前市場狀態很清楚：買方不願追高，賣方不肯降價，雙方陷入拉鋸僵局。

市場觀察指出，房市已從賣方市場轉向買方市場，購屋族議價空間擴大，但屋主與建商仍不願輕易降價，導致買氣持續凍結。這種「有價無市」的現象，正是當前房市的真實寫照。

3項可能影響房市的關鍵變數

章定煊提到，可能影響房市反轉的因素包括金融市場劇烈波動、信用管制調整及重大政治經濟事件。但這些屬於情境分析，並非確定的反轉條件：

1. 金融市場發生劇烈波動
AI浪潮帶動台股屢創新高，資金大量流向股市尋求高報酬。若金融市場出現劇烈波動，可能影響資金流向，但股市下跌也可能造成財富縮水與風險偏好下降，對房市的影響方向並不確定。這不是單純的蹺蹺板，而是更複雜的連動關係。

2. 政府調整信用管制政策
截至2026年7月底，全體銀行不動產貸款集中度為34.44%，較2024年6月底高點37.61%下降3.17個百分點。部分市場人士推估，央行可能視房市、銀行授信及金融穩定情況調整政策，但目前沒有官方確認的放寬時程。政策會不會鬆綁？得看數據，不是看猜測。

3. 重大政治經濟情勢變動
這項變數看似遙遠，但重大政治經濟事件確實可能對房市產生影響。不過，影響方向並非單一，需視具體情況而定。

區域分化加劇：不同區域表現差異明顯

值得注意的是，房市呈現區域分化格局。市場觀察指出，雙北因基期高、剛需穩健，呈現價格盤整；台南部分區域也具有一定支撐力。但桃園部分區域因前期買氣透支，高雄部分區域則面臨較大賣壓。

不過，各區域內不同建案、屋齡與產品類型也可能有顯著差異。購屋者應以實價登錄平均單價與交易量等具體數據作為判斷依據，而非僅憑區域標籤或市場氛圍。房產從業者提醒，購屋決策不應僅依「落底」或「反轉」等市場預測，而應評估持有能力、貸款條件、區域供需與個案價格。當市場真正迎來反轉時，自然會湧現搶購動能，無需過度焦慮。

落底不等於進場訊號

主計總處公布，2026年上半年經濟成長率為14.15%，經濟基本面表現強勁，但房市交易量偏縮主要受「政策與資金緊縮」影響。在關鍵變數尚未明確出現之前，短期價格方向仍有不確定性。購屋者應評估持有能力、貸款條件、區域供需與個案價格，不宜僅以「落底」或「反轉」作決策。

對自住客而言，當前確實可以慢慢挑選、審慎評估，但切勿抱持短期致富幻想。對投資者來說，央行確實對多戶、法人、高價住宅及餘屋貸款設有限制，提高部分投資型購屋者的融資門檻。投資人仍應依風險承受度與資產配置評估，不宜作出一概而論的投資決策，而應等待更明確的市場訊號。