央行第七波信用管制後，該擔心的不是房價跌不跌，而是你賣不賣得掉

2024年9月，央行總裁楊金龍祭出第七波信用管制後，台灣房市正面臨資金環境與交易量的雙重壓力。過去大家關注的是「房價會不會跌」，但我必須提醒你，現在更需警覺的問題是：在流動性收縮的市場中，成交量萎縮、買方觀望氣氛濃厚，即使你願意降價，也未必能順利脫手。

央行第七波信用管制：投資客面臨資金壓力升高

2024年9月19日，央行理監事會決議公布第七波選擇性信用管制措施,並於9月20日起實施。這次政策針對多戶持有者與高價住宅採取更嚴格的融資限制,主要內容包括:

自然人名下已有房屋者,第1戶購屋貸款不得有寬限期(注意:這是針對「名下已有房者」的規範,非所有首購族;且央行於2024年10月9日已針對繼承取得房屋等特殊情況提供放寬)
自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成,並擴大實施地區至全國
第3戶以上購屋貸款、自然人購置高價住宅、公司法人購置住宅、餘屋貸款,最高成數皆由4成降為3成

根據KPMG與多家金融機構分析,這些措施顯著提高了多戶持有者的資金門檻,對投機性需求形成明顯壓制。過去幾年依賴低自備款、高槓桿加上寬限期操作的投資客,如今面臨的不只是帳面壓力,而是實實在在的現金流考驗。

雖然目前尚未出現系統性的資金鏈斷裂現象,但從市場反應來看,部分高槓桿操作者已開始調整持有策略,預售市場解約案件也有增加趨勢。這不是恐慌,而是市場正在重新定價風險。

根據公開統計資料,2024年六都建物買賣移轉棟數年減約25.1%,顯示交易量明顯萎縮。同時,市場上開始出現屋主讓價、建商促銷力道加大等現象。

部分媒體報導指出,新竹、台中等重劃區有個別建案傳出與已購客協議降價、調整合約條件的情況,甚至有報導提及個案每坪讓利數萬元的案例。不過,這類情況目前仍屬零星個案,尚未形成區域性的普遍現象,但已反映出市場氛圍正在轉變。

值得注意的是,預售屋解約件數確實有上升趨勢,顯示在融資環境趨緊、市場預期轉向的情況下,部分買方開始重新評估持有風險。這才是真正該關注的訊號。

在PTT與Dcard等討論區,關於房市走向的辯論相當激烈。無殼蝸牛族對於政策打房多持樂觀態度,各種「解約失利」、「平轉困難」的案例被廣泛討論。

有房族則指出,根據央行近年資料,房貸逾放比仍維持在0.2%以下的極低水準,遠低於2008年金融海嘯時期約1%以上的水準,認為目前市場狀況與當年不可同日而語。

房地產專家李同榮等人則多次提醒,決定市場風險的不只是房價高低,更在於資金與成交量是否持續流動。從流動性角度來看,當前市場可能面臨以下風險階段:

講白了,當市場流動性不足,再漂亮的資產負債表也可能在某個時間點出現裂痕。

在當前環境下,預售屋與成屋面臨的風險結構有明顯差異。

預售市場高度依賴「購屋信心」、「市場預期」與「資金槓桿」。當央行收緊融資條件,市場預期從「買到賺到」轉為「審慎觀望」時,預售屋因其高槓桿特性與合約風險,在流動性收縮時相對更容易受到衝擊。說得直接一點,買方手上握的僅是一紙合約,而非實體資產。當市場氣氛轉變,合約的價值也跟著動搖。

成屋雖然也受到交易量萎縮影響,但至少持有者手中是實體資產,且若為自住需求、財務結構健全,受衝擊程度相對較小。不過,成屋的風險仍與地段、總價、持有者財務能力等因素高度相關,難以一概而論。

市場上有句老話:「沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格。」在流動性充足時,這是空頭的自我安慰;但當市場流動性明顯收縮、成交量大幅萎縮時,這句話開始變得更貼近現實。部分建商已開始加大促銷力道,顯示市場正在進入價格與條件調整期。

就客觀指標來看,台灣房市目前的房貸逾放比仍處歷史低檔、銀行資本適足率良好,尚未達到2008年金融海嘯時那種系統性危機程度。

然而,流動性壓力已經顯現:六都移轉棟數年減超過兩成、預售與新建案銷售明顯放緩、屋主讓價與建商促銷力道加大,都指向市場正在降溫、進入低量盤整階段。

對於有購屋計畫的民眾而言,這是一個需要更審慎評估自身財務能力、謹慎運用槓桿的時期。無論選擇預售或成屋,都應該更重視「財務安全邊際」與「持有能力」,而非單純押注房價漲跌。房子是拿來住的,不是拿來賭的。

在流動性收縮的市場裡,信仰能否實現,終究取決於是否有足夠的接盤力量。這不是危言耸聽,而是每一位購屋者都該認真思考的現實問題。