名下有房，在過去是安身立命的基本保障。但在央行第七波限貸令的規則下，這件事卻可能讓你在申請房貸時處處受限——不是因為你還不起貸款，而是政策認定你「已經有房了」。

問題是，這個認定真的合理嗎？

政策急轉彎，自住客成了代價

央行於2024年9月19日理監事會宣布第七波選擇性信用管制，並自2024年9月20日起實施。這波政策將全國自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，且名下已有房屋者的第1戶購屋貸款不得有寬限期。

政策目的是遏止炒房，這點沒有人反對。但執行起來，卻有三類真正的自住族被錯殺：

預售屋交屋族，處境最尷尬。幾年前簽約時，銀行評估可貸7–8成，買方也是依此規劃資金。結果交屋時碰上第七波限貸令上路，被認定為第2戶後，最高成數降為5成，得額外籌出數十萬到上百萬自備款。籌不出來？建商沒收訂金，違約金還得賠。

換屋族同樣難受。舊屋還沒賣掉就買新屋，多數會被銀行認定為第2戶，貸款成數受限、也不能有寬限期。央行雖提供「切結出售舊屋」的排除機制，但實際條件仍需與銀行協商，萬一市場冷、房子賣不掉，這個切結就成了壓力來源。

繼承或共同持有房產者，情況則更為複雜。共同持有老屋、且非透過繼承取得者，在認定房屋戶數與首購資格時，確實較難享有彈性。但必須釐清的是：針對單純繼承取得之房屋（非高價住宅），央行已明訂「繼承取得之房屋及房貸，不計入本規定之房屋數及房貸戶數」，新申辦購屋貸款可排除第七波管制。換句話說，如果你名下只有繼承的老家一間30年老公寓，想買間真正能住的房子時，可向銀行確認是否能排除第七波管制。

銀行實務操作，讓自住客感受更差

限貸令下，銀行的實務操作也引發民怨。央行對「高價住宅貸款」有「貸款成數最高3成」的管制規定。有估價師與業界人士反映，部分銀行在實務上，認定高價住宅時可能採買價與鑑價中較高的一方，而在計算可貸金額時又採較低的一方，導致更多案子被納入高價住宅、實際可貸成數偏低。這類作法目前主要來自實務端反映，尚非央行明文規定。

更讓人無奈的是，有些銀行要求客戶「搭售房貸壽險」或調高利率才肯放款。自住客被政策夾殺已經夠辛苦，還得承受這些額外條件。

政府微調政策，但問題仍在

面對民怨四起，央行於2026年3月19日理監事會決議，自2026年3月20日起，將全國自然人第2戶購屋貸款最高成數由5成調升為6成，並持續透過與銀行協調，提供具實質換屋需求的借款人「切結在一定期間內出售舊屋」的排除機制。部分實務案例約為1年或1年半，但實際期限與條件需依各銀行與央行最新規範為準。

但這個配套仍有疑慮。房市低迷時，誰能保證在期限內一定賣得掉？萬一賣不掉怎麼辦？政策沒有明確答案。換屋族可事先與銀行討論切結出售舊屋的可能條件與期限，做好萬全準備。

這不是次貸風暴，是政策性壓力

網路上有人拿這波限貸令跟美國次貸危機相比。部分專家認為，台灣房貸市場以傳統放貸為主,多數購屋者具還款能力,與美國次貸危機所涉及的高風險次級房貸結構不同；他們主張,目前風險更接近「政策緊縮可能壓縮市場流動性」,而非資產品質惡化。

講得更直白一點：這些被波及的自住客,不是還不起房貸,而是在政策限制下需要籌措更多自備款。正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔就直批：「政策錯誤引爆的後果,卻要全民共同承擔,嚴重踐踏法治精神與人民對制度的基本信賴。」

在政府多次以「近數十年經濟表現最佳」等說法強調景氣之際,有民眾卻感受到房市管制讓「名下有房反而成為再購屋的障礙」,形成強烈政策落差感。名下有房不再只是保障,在某些情況下反而成了政策的「人質」——但別忘了,政策中也有針對繼承房屋、換屋族的排除與彈性條款,關鍵在於了解規則、主動與銀行溝通。