「選擇性信用管制就到這裡。」
2024年6月18日,央行總裁楊金龍在理監事會議後明確表態:房市正朝軟著陸發展,但速度有點緩慢。連九凍利率,同時宣布現階段不再加碼房市信用管制措施。
這話聽起來像是鬆綁,但骨子裡是「維持現狀、繼續觀察」的策略選擇。市場該怎麼看?
房價負擔未減輕,管制措施不退場
央行這次沒有提供完整的國際比較數據,但台北市房價所得比居高不下早已不是新聞。楊金龍強調,在民眾購屋負擔未實質減輕前,選擇性信用管制措施將維持現狀不退場。
換句話說,針對特定區域的貸款成數限制、第二戶以上的差別待遇,短期內不會解除。這是央行給市場的明確訊號:不要抱持僥倖心態,以為管制會突然消失。
資金流向轉變:從房市轉向台股
值得注意的是,央行這次特別關注信用資源流向問題。楊金龍提到央行希望信用資源能更多流向生產事業,而非過度集中於特定領域。
市場觀察也顯示,近期台股表現熱絡,資金有從房地產市場轉向資本市場的趨勢。這種房市交易量萎縮、股市熱度上升的現象,成為2024年台灣總體經濟的重要特徵。
這是好事嗎?從資源配置角度看,資金不再全部湧向房地產,確實符合央行政策目標。但從房市參與者角度看,買氣萎縮、成交量下滑,代表市場正在重新定價。
「軟著陸」的真正意涵:溫和調整,而非崩盤
楊金龍口中的「軟著陸」,指的是房市價格與交易量能夠溫和調整,避免出現劇烈波動。央行的策略是透過維持現有管制措施、凍結利率,讓市場在穩定環境中自行尋找均衡點。
房地產業界人士分析,央行未鬆綁管制的態度,可能促使部分建商與屋主在面對市場買氣不足時,考慮調整價格策略以促進成交。住展雜誌企研室總監陳炳辰即指出,後續不排除市場出現更多讓價空間。
這才是真正的考驗:當買方觀望、成交量萎縮,賣方能撐多久?價格調整的空間又有多大?
理事會內部存在不同聲音
本次央行決策並非全體一致。根據楊金龍在記者會上的說明,有2位理事主張升息,理由與通膨壓力、經濟景氣偏熱有關。這顯示央行內部對於貨幣政策方向仍有不同看法。
最終央行選擇維持利率不變,主要考量包括全球經濟不確定性、國內經濟成長動能,以及通膨是否真正構成立即威脅等多重因素。這種謹慎態度,反映出政策制定者面對複雜局勢的兩難。
網路討論:市場解讀兩極化
PTT與Dcard上,年輕世代對央行政策的討論呈現兩極化。部分網友認為,央行表態「不加碼管制」等同於利空出盡,反而是觀察市場的時機點。也有人質疑,維持高檔價格的策略是否真能解決購屋負擔問題。
投資客與自住客的立場也有明顯差異。部分市場參與者認為,當前股市資金終究會有獲利了結的一天,屆時資金可能重新流向房地產市場。
但這種想法忽略了一個現實:房市不是股市,資金回流不等於價格立刻上漲。當供需結構已經改變,價格調整是必然過程。
時間換空間的政策實驗
央行的軟著陸策略,本質上是一場「時間換空間」的政策實驗。維持管制但不加碼、凍結利率但不放鬆,目的是讓市場在穩定框架內自行調整。
後續市場走向,將取決於多項因素:包括台股是否持續熱絡、建商與屋主的價格策略、以及政府是否推出新的住宅政策調整。市場各方都在觀望,等待下一個明確訊號出現。
但有一點是明確的:央行已經明確表態,現階段不會鬆綁管制。對於期待政策轉向的人來說,這次理監事會議的訊息很清楚——別抱持不切實際的期待,市場正在調整,而這個過程不會一蹴可幾。
