房價不是齊跌，是市場正在篩選誰有資格留下來

當全台房市在央行第七波選擇性信用管制下進入盤整期，交易量持續低迷，多數人以為這波調控終於奏效時，市場卻呈現明顯的區域分化現象。這不是單純的價格調整，而是一場關於「居住品質」與「長期價值」的重新洗牌。

四都盤整vs.核心區相對抗跌

根據市場觀察，2025年下半年至2026年初，房市整體呈現盤整或小幅修正態勢。永慶房屋2026Q1報告指出，雙北地區預估跌幅約5%,台中以南則為8-9%。中信房屋調查也顯示，2025年第四季七都房價季增率介於-0.8%至0.8%之間，整體呈現緩跌趨勢。

值得注意的是，在這波市場調整中，台北市等核心都會區展現出相對較強的抗跌性，而外圍區域則面臨較大的價格壓力。這種區域分化的現象，反映出市場正在進行結構性調整——不是所有房子都值得被保護，而是那些真正擁有生活機能、交通便利與長期發展性的區域，才有資格在風浪中站穩。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出:「台北與高雄兩市為北台灣、南台灣發展核心，能在此波市場盤整中展現相對抗跌特性，顯示在房市政策變動下，高資產與置產族群展現出明顯的避險意識，買盤回歸核心區的趨勢相當明顯。」

這就像股市遇到系統性風險時，資金會從中小型投機股撤離，轉向大型權值股避險。當央行緊縮銀根、投機買盤退場，資金便傾向流向保值性較強、剛性需求較穩定的都會核心區。說穿了，當市場開始認真檢視價值時，那些只靠話題炒作、缺乏實質生活機能的區域，自然會被淘汰。

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶也補充:「房市波動期，具生活機能與商業設施等優勢的核心區域，成為相對支撐價格的區域。」

從交易量來看，2025年部分都會區(如高雄)交易量創下歷史第三低紀錄。根據市場預測，2026年全年交易量預估在25.1萬至26.4萬棟之間，相較2025年約減少3%至小幅增加2%,顯示市場仍處於量縮盤整階段。

在獲利表現方面，市場整體呈現獲利空間縮水趨勢。根據內政部實價登錄資料分析，售屋獲利普遍較前期減少，但核心都會區如台北市，由於基期較高且保值性較強，仍維持相對穩定的獲利表現。這不是運氣，而是地段與生活機能的價值，在市場冷卻時更能被突顯出來。

PTT與Dcard上的輿論也很有意思。一派網友認為「價格高了，需求少了，正常調整」,認同市場降溫是必然；但更多人質疑建商「賣不掉有降價嗎?不降價在那邊哭」,認為所謂寒冬只是建商不願降價的說法。

還有網友直言:「房市調整主要反映在外圍區域，核心區確實相對穩定。」這句話雖然直接，卻精準反映了當前市場的區域分化現實。我想說的是，房價不是齊頭式崩盤，而是市場正在用最誠實的方式告訴你:哪些地方值得長期持有，哪些只是短期炒作的泡沫。

城市重劃趨勢中心執行長柯昇沛直言:「價格核心化，資產價值向核心地段集中，核心區與外圍區價差進一步拉大。」

徐佳馨也提醒購屋族:「未來房市區域分化的態勢明確，除評估自身財務能力，地段發展性與產品未來性，將是抗跌保值的關鍵考量。」

根據永慶房屋與中信房屋的預測報告，2026年房市將持續呈現緩跌3-7%的盤整格局，市場進入理性回歸階段。過去「閉眼買房都會賺」的年代已宣告終結，在市場分化的新常態下，審慎評估地段、了解區域發展趨勢，才能在市場調整期中做出明智的置產決策。

我想提醒的是:房地產從來不是短線投機工具，而是關乎長期居住安全與生活品質的選擇。當市場開始回歸理性，那些真正重視地段價值、生活機能與長期發展性的買方，才能在這場篩選中站穩腳步。