2024年9月，央行總裁楊金龍祭出史上最嚴格的第七波選擇性信用管制——自然人第二戶購屋貸款全國降至5成、名下有房者第一戶不得有寬限期、第三戶以上與高價住宅及餘屋貸款更降至3成。被網友戲稱為「金龍海嘯」的這波管制，當時市場哀鴻遍野，建商喊凍、投資客出場，連換屋族都被卡在半路動彈不得。

然而隨著政策實施至今，市場氛圍卻出現了微妙的轉折。威力還在，但房市已經明顯降溫。

房市「價穩量跌」，央行管制理由還站得住腳嗎？

根據央行持續關注的數據，銀行不動產放款集中度自第七波管制推出後呈現下降趨勢。這與央行當初出手管制的核心理由——「避免信用資源過度集中於房地產」——形成對比，讓外界開始討論鬆綁的可能性。

更值得注意的是，房市交易量明顯萎縮。雖然房價仍在高檔盤旋，但交易量卻呈現斷崖式下跌。用網友的話來說，就是「房價沒跌，但市場已經死了一半」。這種價穩量跌的局面，其實比單純的價格修正更讓人擔心——因為它代表的是市場信心的全面凍結。

專家預言：鬆綁壓力漸增，但力度成關鍵

住宅週報社長陸敬民直言不諱：「央行面臨鬆綁壓力；若僅做小幅調整，恐怕只是『有鬆跟沒鬆一樣』。」

這句話精準戳中了市場的痛點。事實上，央行在第七波管制推出後，確實針對特定族群進行過政策微調與鬆綁說明，但市場普遍反映，銀行端的實際授信標準仍然嚴格，多數購屋族難以感受到政策調整帶來的實質幫助。這就是典型的「政策宣示與市場實務存在落差」——說得好聽，但買房的人根本無感。

房市專家何世昌也認為，若要擺脫當前的盤整格局、重新凝聚買氣，央行是否明顯鬆綁信用管制，將是後續關鍵。

3大關鍵指標，央行在看什麼？

那麼，央行到底在看什麼數據？市場分析認為，答案就藏在這三個指標裡：

  • 不動產放款集中度：據央行持續監控的數據顯示，該指標自管制推出後呈現下降，顯示信用資源分配已有調整。
  • 銀行法第72條之2規範：該法規範銀行不動產放款比率上限為30%，央行持續關注各銀行是否接近或超過此警戒線。
  • 警戒區銀行家數：央行會監控落在高風險區間的銀行數量，作為評估金融穩定的參考指標之一。

這些數據都指向同一個方向：銀行端的授信壓力若已緩解，金融風險若不再迫切，鬆綁的討論空間就會擴大。但問題是，數據好看不代表市場健康——交易量萎縮到這種程度，對整體經濟的影響恐怕比帳面數字嚴重得多。

鬆綁是解藥，還是毒藥？

但問題來了——央行真的敢鬆綁嗎？

市場普遍解讀，央行的目標是讓房市平穩調整，避免劇烈波動。若太早鬆綁，投機炒作可能死灰復燃，讓七波信用管制前功盡棄。這個顧慮不是沒有道理，畢竟台灣房市的投機體質還在，一放鬆就可能死灰復燃。

但另一方面，建商、換屋族與產業鏈已經喊痛到極限。交易量持續萎縮，不僅影響房地產業，連帶裝修、仲介、銀行等上下游都受創。市場期待的不是「假鬆綁」，而是真正有感的政策調整。

說得更直白一點：如果央行只是象徵性地調整幾個條文，但銀行端的授信標準依然嚴格，那這種鬆綁就只是做做樣子，對市場毫無實質幫助。真正的鬆綁，應該是讓購屋族能夠感受到貸款條件的明顯改善，讓正常的換屋需求不再被卡住。

央行後續動作值得持續觀察。但到底是「真鬆綁」還是「有鬆跟沒鬆一樣」，關鍵在於政策調整幅度是否足以讓銀行端實際跟進，讓購屋族真正受惠。這不只是數字遊戲，而是關乎市場信心能否重建的根本問題。