什麼是不動產放款集中度？

不動產放款集中度是指銀行借給房地產市場的貸款金額，佔銀行總放款的比例。2026年6月底已降至約34.9%，從2024年6月高點37.6%持續下滑。這個指標是央行評估房市風險、決定是否調整信用管制政策的重要參考依據。

央行選擇性信用管制會在2026年底鬆綁嗎？

雖然不動產放款集中度已連7月下滑，市場預期央行可能面臨鬆綁壓力，但央行總裁楊金龍態度謹慎，強調太早鬆綁可能使投機炒作死灰復燃。專家預估2027年上半年較有機會適度鬆綁，但仍需觀察年底理監事會議的決策。

即使央行在選擇性信用管制中調整了部分第二戶購屋貸款條件，多數銀行仍不願積極承作。銀行端認為當前房市風險仍存在，加上看到的市場風險可能比數據表面呈現的更複雜，因此實務上保持保守態度，被市場形容為「有鬆跟沒鬆一樣」。

2026年房市呈現「價穩量跌」格局，交易量較過去巔峰期大幅萎縮，央行表示正朝「軟著陸」方向發展。但房市專家提醒，軟著陸成功與否不應只看集中度單一指標，更要觀察房價是否回到合理區間，以及首購族購屋能力是否實質改善。

2024年下半年，央行總裁楊金龍祭出第七波選擇性信用管制，大幅緊縮房貸成數與寬限期，市場瞬間急凍。

2024年下半年，央行總裁楊金龍祭出第七波選擇性信用管制，大幅緊縮房貸成數與寬限期，市場瞬間急凍。當時很多人說這叫「金龍海嘯」，聽起來很有畫面感，但真正該關心的從來不是名稱，而是數據本身在說什麼。

時序進入2026年8月，有一個關鍵數據正在持續下滑，市場開始有人預期鬆綁，但問題是：這個「下滑」真的代表風險解除了嗎?

央行最看重的「不動產放款集中度」已連續7個月下滑,2026年6月底降至約34.9%,從2024年6月底的高點37.6%一路下降,創下近年新低。這個數字的意義很直白:銀行借給房地產市場的錢,佔總放款的比例正在快速下降。

這裡要特別釐清一件事。央行所稱的「不動產貸款集中度」(不動產貸款餘額／總放款),跟《銀行法》第72條之2規定的30%上限是不同口徑。後者是以住宅建築放款與企業建築放款相對於存款與金融債券等負債計算,兩者定義不同,不能直接混用。

但無論用哪一種算法,這些數據共同釋放的訊號都很清楚:當初央行祭出重拳管制的理由——「防範金融風險」與「抑制過熱」——正在逐步緩解。

住宅週報社長陸敬民指出:「市場普遍預期,今年底前央行可能面臨鬆綁壓力。」2026年房市呈現明顯的「價穩量跌」格局,交易量較過去巔峰期大幅萎縮,央行也表示房市正朝「軟著陸」方向發展。

國立屏東大學不動產經營學系教授楊宗憲更具體表示:「隨著不動產貸款集中度下降,2027年上半年央行信用管制有機會適度鬆綁,屆時房市將步入『價量微增』的溫和復甦階段。」

聽起來很美好,但我必須說,央行總裁楊金龍的態度始終謹慎是有道理的。他強調,央行的目標是讓房市「軟著陸」而非「硬著陸」,太早鬆綁可能使投機炒作死灰復燃,讓七波信用管制前功盡棄。

這不是危言聳聽。房地產市場的慣性很強,一旦重新點燃炒作情緒,回頭再壓下去的成本會更高。

更關鍵的是,即使央行在選擇性信用管制中調整了部分第二戶購屋貸款條件,房市專家何世昌直言:「多數銀行仍不願積極承作。對當前房市而言,若要擺脫盤整、重新凝聚買氣,央行是否明顯鬆綁信用管制,將是後續關鍵。」

網路論壇上,這種政策與實務的落差被形容為「有鬆跟沒鬆一樣」,反映出市場對於實質鬆綁的強烈期待。但我要提醒的是,銀行的保守不是沒有原因,他們看到的風險可能比數據表面呈現的更複雜。

在PTT Home-Sale板上,關於鬆綁的論戰從未停歇。建商、換屋族與投資客認為交易量已大幅萎縮,若持續緊縮將導致產業鏈受創;但無殼蝸牛與年輕首購族則認為,台灣的管制力度與國際相比仍屬溫和,應堅持到房價實質下跌再談鬆綁。

我的看法是:鬆綁與否,不該只看集中度單一指標,而是要看整體市場的健康程度。房價有沒有回到合理區間?首購族的購屋能力有沒有實質改善?如果答案是否定的,那麼急著鬆綁可能只是讓炒作重新上演。

央行持續表示會檢視不動產貸款集中度與銀行改善計畫,但是否會在年底前做出政策調整,仍有待觀察。

年底前的理監事會議,央行將如何出牌?市場都在看,但真正該關心的不是政策何時鬆綁,而是鬆綁之後,這個市場能不能真正健康地運作。數據會說話,但解讀數據的角度,決定了我們看見的是機會還是風險。