央行放寬房貸成數，卻擋不住老公寓的流動性危機

2024年9月，央行實施第七波信用管制後，台灣房市進入盤整期。2026年3月19日，央行於第一季理監事會議中針對性放寬「自然人第2戶購屋貸款」成數，從5成調升至6成，試圖緩解換屋族壓力。但政策工具能做的有限，真正決定一間房子能不能賣、賣得快不快的，從來不是貸款成數，而是產品本身有沒有競爭力。

這波市場調整中，無電梯老公寓面臨的流動性挑戰格外明顯。不是說它們會崩盤，而是當買方開始用更挑剔的眼光看房子，那些缺乏電梯、物業管理等現代居住機能的產品，就會先被市場用腳投票。

產品力分化：有電梯與沒電梯，是兩個世界

根據市場觀察，2026年第一季成屋市場呈現明顯分化。無電梯公寓因高屋齡帶來的銀行鑑價劣勢（貸款成數偏低、自備款壓力大），在市場上面臨較大的去化壓力。相對地，具備電梯、完善物業管理的華廈與大樓產品，因符合現代購屋族群的居住需求，在市場上維持相對穩定的接受度。

特別是位於核心地段、機能成熟區域的電梯產品，展現出較佳的抗跌性與流動性。這不是炒作，是市場用真金白銀投票的結果。

「買公寓送膝蓋退化」——這句在PTT與Dcard上流傳的金句，精準道出了年輕首購族的集體焦慮。每天爬四五層樓梯、追垃圾車、收不到網購包裹，這些「微小的不便」累積起來，成為他們不考慮老公寓的理由。

大家房屋公關襄理賴志昶直接點出關鍵：「公寓型物件本身有無電梯、無物業管理等劣勢,較不受目前市場主力的年輕族群青睞。」而這群年輕人，正是未來十年房市的主力買盤。

網路上因此出現兩派論戰。擁護老公寓的一派強調「公設比低、實坪大、都更潛力」，甚至直言「有實力的人才懂買蛋黃區老屋」；反對派則寧願多通勤半小時，也不願屈就市區的「老破小」。兩派價值觀的碰撞，恰好折射出房市需求結構的深層變化。

住商不動產執行總監徐佳馨觀察到一個關鍵現象：「高資產與置產族群展現出明顯的避險意識，買盤回歸正蛋黃區的趨勢相當明顯。」當市場不確定性升高，資金會優先選擇具備商業機能與稀缺性的核心地段產品。

這也解釋了為何台北市蛋黃區公寓能保持相對穩定——買的不只是房子，更是土地持分與都更想像空間。央行總裁楊金龍多次強調政策目標為「軟著陸」而非硬打房，希望引導資金回歸自住需求，同時維持市場穩定。

但那些位於蛋白區、高屋齡且缺乏管理的老公寓，卻因銀行鑑價劣勢，面臨較大的流動性考驗。特別是在貸款成數受限的情況下，自備款壓力可能讓部分買方卻步。地段好不好是一回事，產品本身有沒有競爭力是另一回事。

徐佳馨的建議值得參考：「購屋族在挑選物件時，除評估自身財務能力，地段發展性與產品未來性，將是保值關鍵。」

說得更直白一點：如果你沒有「等都更發大財」的耐心與資本，那麼在房市盤整期，請優先選擇具備電梯、物業管理、且位於機能成熟區的產品。這類房子或許總價較高，但流動性與居住品質遠勝於「看似便宜」的老公寓。

在央行持續關注不動產貸款、引導市場回歸自住需求的政策環境下，購屋決策更需回歸基本面：評估自身財務能力、實際居住需求，以及產品的長期價值。市場分化的時代，真正經得起考驗的，是那些能滿足實際需求、具備競爭力的產品。