建商喊話：管制一年半該鬆綁了
鄉林集團董事長賴正鎰7月7日公開呼籲,央行自2024年9月實施的第七波信用管制,至今已屆滿一年半,預計今年9月將滿兩年,「應該已經夠了」。他手握鄉林不動產最新數據,揭示2026年上半年六都預售市場出現驚人萎縮：推案戶數年減39.3%、總銷金額縮水逾4,000億元,年減約32.4%。
賴正鎰預言,下半年台灣房市將出現少見的「供給急縮、交屋湧現」雙重現象——建商不敢推案,但2021至2023年的預售屋大量完工,可能形成龐大交屋潮,購屋族正面臨嚴峻的「核貸壓力測試」。
數字確實很驚人。但我想提醒的是,當市場從過熱急速冷卻,正是檢視建商良心與建築品質的最佳時機。那些年大量推出的預售案,現在要交屋了——鋼筋該下的下了嗎?混凝土磅數符合設計圖說嗎?連續壁深度真的到位了嗎?這些看不見的結構細節,才是購屋族真正該擔心的事。
數字會說話：六都推案量全面崩跌
根據鄉林統計,2026年上半年六都預售推案僅28,919戶,相較去年同期的47,657戶,整整蒸發近兩萬戶。其中台北市衰退最慘,推案戶數驟降55.7%,總銷金額大幅縮水;台中市也從去年的13,853戶降至6,746戶,年減39.4%。
唯獨台南、高雄因科技園區與人口移入支撐,跌幅相對溫和。市場已從過去「全面大噴發」轉為比拚區域產業、交通建設的「基本面競爭」時代。
推案量腰斬,對某些建商來說可能是危機,但對市場而言,未必不是好事。過去幾年的瘋狂推案期,有多少建商是真的在做居住品質,又有多少只是趕著搶錢?當量縮下來,認真做結構、用心選材料的建商,才有機會被看見。
賴正鎰的5大政策建言,你看懂了嗎?
面對市場急凍,賴正鎰向政府提出五大建言：
1. 換屋族差異化管理
首購、自住及「先買後賣」的自然人第二戶,貸款成數應提高至7成或7.5成,讓正常換屋需求不被誤殺。
2. 調高高價住宅門檻
台北市從7,000萬調至8,000萬、新北市從6,000萬調至7,000萬,其餘地區從4,000萬調至5,000萬,讓更多產品回歸正常融資條件。
3. 建商風險分級核貸
對投入都更、危老、ESG綠建築且無投機囤地的建商,土建融資適度回到6成,避免「一刀切」扼殺優質開發。
4. 建立交屋預警機制
銀行應在交屋前6個月做預審與鑑價預警,讓買賣雙方有時間調度資金,降低違約風險。
5. 放寬18個月開工期限
依都更、合建、偏鄉等不同條件給予彈性,避免壓縮規劃品質與建築安全。
這五點建言,第一、第四點我認同——真正的換屋族與即將交屋的購屋人,確實不該承受過度的資金壓力。但第三點「建商風險分級核貸」,關鍵在於:誰來認定哪些建商「優質」?如果標準不清楚,最後又變成會做表面功夫、會包裝ESG名詞的建商得利,那不如不做。
建商要爭取融資彈性,我不反對。但前提是,你得先證明自己過去推的案子,結構紮實、用料實在、沒有偷工減料。市場不需要更多包裝漂亮的建案,而是需要更多經得起時間考驗的房子。
網友怎麼看?「蒿吐鹿屎」迷因再現
賴正鎰的呼籲在網路上引發兩極反應。部分網友在PTT等社群平台嘲諷建商「要求地主降價、要求政府鬆綁,但預測房價卻是微揚」,直呼這是經典的「蒿吐鹿屎 (How to lose)」邏輯——遇景氣好大賺,遇景氣差喊救市。
但也有部分即將交屋的購屋族深感共鳴,擔憂銀行鑑價保守,貸款成數從預期八成降至六成,臨時得補足一至兩成自備款,存在「斷頭風險」。
購屋族的焦慮,我理解。但我更想問的是:當初簽約時,建商有沒有誠實告知可能的風險?有沒有清楚說明銀行鑑價的不確定性?還是只顧著推銷「低自備、輕鬆成家」的美好畫面?
房地產不是短線投機工具,而是關乎長期居住安全與生活品質的選擇。如果建商真心為購屋族著想,就該在銷售階段就把風險講清楚,而不是等到交屋前才讓買方措手不及。
市場轉折期,更該回到本質
賴正鎰及市場部分分析人士認為,房市已轉入「去化優先、資金為王、個案表現」階段,建議央行第三季起「適度放寬限制」,讓市場軟著陸、健康回歸。至於這波「供給急縮、交屋湧現」雙重現象會否引爆系統性風險,下半年就是關鍵觀察期。
政策要不要調整,那是央行的判斷。但作為一個在房產界看了這麼多年的人,我想說的是:真正的健康回歸,不是靠鬆綁政策就能達成,而是靠建商願意回到建築本質——用心做結構、誠實對待每一位購屋人。
市場冷了,正好是洗牌的時機。那些只會喊政策、不願意檢討自己產品品質的建商,遲早會被淘汰。而那些堅持做好每一個細節、把居住尊嚴放在第一位的建商,才值得購屋族的信任。
這不是唱高調,而是市場的自然法則。房子是要住一輩子的,不是拿來賭明年會不會漲的。當建商真正理解這一點,市場自然會給出公道的答案。
