當全台房市氛圍轉向保守，預售屋買家面臨交屋資金壓力，換屋族自備款需求大增時，有一群人卻在市場變局中看見機會——那些在夾縫中求生的中小型建商。這聽起來有點反常識，但細看這波政策帶來的連鎖效應，你會發現市場正在發生一場安靜的重新洗牌。
央行第七波信用管制：全國性房貸緊縮政策
2024年9月19日，中央銀行召開理監事會議並公布第七波選擇性信用管制措施，市場稱為「金龍海嘯」。主要內容包括：自然人第二戶購屋貸款成數上限從六成降至五成、管制範圍從特定區域擴及全國、公司法人購屋貸款及自然人高價住宅貸款降至三成、建商餘屋貸款同樣降至三成，且自然人名下有房屋者的第一戶購屋貸款不得有寬限期。
這項政策實施後，市場資金環境明顯趨緊，房市交易量出現萎縮現象。表面上看是一片肅殺，但如果你仔細觀察那些體質穩健的中小型建商，會發現他們的反應並非悲觀，反而認為政策帶來了生存空間的調整機會。
中小建商如何看待市場變化？三個可能因素
因素一：土地市場出現議價空間
過去數年房市多頭期間,土地市場競爭激烈,地主開價普遍偏高。政策實施後,土地交易趨於謹慎,部分市場觀察認為出現了議價空間。對資本規模有限、難以在土地搶標戰中競爭的中小建商而言,這可能是較有利的購地時機。當大型建商因為資金調度變得保守,過去那些被哄抬的土地價格,終於有了回到合理區間的可能。
因素二：高槓桿推案業者面臨壓力
2020至2023年間,市場上出現大量依賴高槓桿融資推案的業者,這些業者多仰賴土建融資與預售屋訂金維持資金鏈。第七波信用管制提高了資金門檻,增加了高槓桿推案業者的經營壓力,可能促使體質較弱的業者退場,讓正規經營的中小建商減少削價競爭對手。這不是幸災樂禍,而是市場該有的淘汰機制——當資金成本回到正常水位,那些靠炒短線、賭週轉的玩法自然會露出疲態。
因素三:銀行審核標準趨嚴
雖然融資業界統計顯示,尋求非銀行管道借貸的中小建商數量有所增加,但在管制政策下,銀行對建商與購屋者的審核標準更加嚴格。相較於過往市場較為寬鬆的融資環境,現在銀行更謹慎評估建商體質,長期來看可能對有實力的業者較為有利。換句話說,那些過去習慣用包裝話術取得融資的案子,現在得拿出真本事了。
購屋族面臨的實際困境
信義房屋專案經理曾敬德曾表示,央行政策對消費者而言,最明顯的影響是「現在只對無屋首購族相對友善」。
實際案例顯示購屋壓力確實增加：根據第七波管制規定,高價住宅（台北市7000萬以上、新北市6000萬以上、其他地區4000萬以上）貸款成數降至三成。這意味著購買接近或超過高價門檻的物件時,購屋者需準備的自備款將大幅增加。
此外,部分購屋者反映,在銀行不動產放款總量管制壓力下（依《銀行法》第72條之2規定,銀行對不動產放款不得超過存款總餘額及金融債券發售額合計的30%）,即使符合貸款資格,也可能面臨額度不足或需等待的情況。這是政策必然產生的副作用,但也提醒所有購屋者一件事：別再把貸款當成理所當然,真正的自備款能力才是安全感的來源。
市場調整還是結構轉變？
房市趨勢專家李同榮針對央行政策走向曾評論,信用管制措施的效應「不是利多,只是沒有利空」。雖然中小建商在當前環境中獲得了部分競爭空間,但長期來看,有市場人士憂慮,在銀行放款更挑客戶的趨勢下,最終可能只有具備金控背景或資本雄厚的大型建商能夠持續擴張,市場可能走向集中化。
央行第七波信用管制確實對炒作行為與高槓桿推案者產生了抑制效果,但同時也影響了正常購屋者的資金規劃。中小建商在政策變化中尋找生存空間的同時,也反映出這場市場調整正以不同方式影響著各類參與者。
這項政策究竟是促進房市健全化的必要手段,還是將帶來新的市場結構變化？坦白說,現在下定論還太早。但可以確定的是,那些只想靠低首付、高槓桿進場的投機心態,已經不再適用這個市場了。無論你是建商還是購屋者,真正能撐過這波洗牌的,終究是那些懂得看長期、重視根本的人。
