央行在2024年9月17日理監事會議上，做出了一個值得注意的決定：自9月18日起，將自然人特定地區第二戶購屋貸款最高成數由6成調高至7成。但請注意，這不是全面開放，實際核貸仍須視銀行授信條件與借款人條件而定。

表面上看，這項調整可能減輕部分換屋族的短期資金壓力——對於「先買後賣」的換屋族來說，自備款門檻降低，理論上能緩解「賣了舊屋無處住、買了新屋舊屋賣不掉」的資金卡關困境。但能否真正解決問題，仍取決於房屋所在地、鑑價、收入、負債比、銀行授信及舊屋出售速度等多項因素。

台經院產經資料庫總監劉佩真在相關報導中指出，政策鬆綁有助於「化解過度悲觀的流動性危機」，並使市場更確立「以自住為核心、投機徹底退場的新常態」。換句話說，房市已經不是「買了就賺」的時代，而是進入了「個案表現」的新常態——有捷運站、總價合理、性價比高的物件才能順銷，其他的則可能繼續停在待售清單上。

市場數據：交易量與庫存的分化正在發生

根據市場觀察，近期六都建物買賣移轉棟數出現下滑趨勢，營建業相關景氣指標也呈現波動。部分市場分析機構指出,全台待售新成屋數量處於高位，其中桃園、新北、台中等城市的庫存量明顯較高，而台北市的庫存則相對較低——這種「區域分化」的現象，正在重新定義台灣房市的遊戲規則。

(編按：關於具體的移轉棟數、營建業氣候測驗點數值及待售新成屋戶數，建議讀者參考內政部不動產資訊平台、各地方政府及中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會等官方統計資料，以取得最新且完整的數據。)

央行總裁楊金龍對此表示，央行會依市場變化滾動檢討信用管制措施，強調打房不是為了讓房價崩盤，而是為了讓市場回歸理性。

政策背後的另一個訊號：購地貸款鬆綁的雙面刃

這次調整還有一個值得關注的細節：央行同步刪除了購地貸款須「切結於一定期間內動工興建」的規定，改由銀行依授信實務及個案條件辦理。對建商來說，這提供了更大的開發時程安排彈性；但也有市場人士擔心，這可能增加「養地、囤地」的疑慮。不過，是否真的造成養地或囤地增加，仍須觀察後續購地貸款餘額、土地交易、開工率及銀行授信資料才能確認。

部分市場評論人士提出了一個更深層的問題：房地產真正的風險，從來不只是「買貴」，而是用錯誤的財務條件，買了一間未來市場不需要的房子。

市場分析認為，目前資金配置可能正在從住宅及土地市場轉向其他投資管道。這意味著，房市的「投機紅利」可能已經消失，未來的主角是真正有居住需求的自住客。

新常態：買方心態從「不買會更貴」轉為「停看聽」

劉佩真的觀察一針見血：買方心態已從「不買會更貴」轉變為「停看聽」。這種轉變，部分市場人士認為，可能與近年來的信用管制措施有關——市場不再是賭場，而是回歸供需基本面。

但問題是，當待售新屋數量處於高位、交易量持續萎縮，房價表現卻因地區、產品而異(部分分析認為，房地合一稅2.0提高的交易成本可能降低屋主短期出售意願)，這種「量縮」局面能維持多久？沒有人知道答案。

唯一能確定的是：這場房市遊戲的規則正在改變，市場參與者需要更謹慎地評估個案條件與區域差異。政策鬆綁不等於市場回溫，換屋族的資金壓力緩解了，但結構性問題——庫存高、交易量低、區域分化——仍在那裡。真正的考驗，不是政策給了多少空間，而是你選的房子，市場是否真的需要。

政策重點提醒：

  • 自然人特定地區第二戶購屋貸款最高成數調高至7成(自2024年9月18日起實施)
  • 購地貸款限期動工規定刪除，改由銀行依個案審核
  • 實際核貸條件仍須視銀行授信政策、借款人財務狀況及擔保品條件而定
  • 政策效果仍需持續觀察市場數據變化