央行在2025年9月17日宣布，自9月18日起將自然人第二戶購屋貸款最高成數從6成放寬至7成。乍聽之下像是好消息——一間4000萬的房子，多一成就是400萬現金，對卡在換屋關卡的人來說，確實是個喘息空間。
但我得說句實話：央行放寬的是「上限」，不是「保證」。銀行願不願意真的借你7成，那是另一回事。
政策是鬆了，但銀行不一定跟著鬆
根據央行公告，這次調整將第二戶購屋貸款上限由六成提高至七成，但仍維持無寬限期的規定。房仲全聯會相關人士也指出，自實施信用管制以來，銀行為了不踩央行紅線，對放款審查一直很謹慎。這次央行雖然把上限拉高到七成，但實際核貸成數，還是得看銀行願不願意配合，以及你的財力、信用條件和房子本身的價值。
實際情況是什麼？銀行會依據區域、屋況、成交案例，還有自家的風控政策來鑑價。而且別忘了，《銀行法》第72條之2有明文規定——商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額合計的30%。部分銀行甚至把內部警戒值設在28%到28.5%。
所以，就算央行開了七成的門，銀行不見得會讓你走進去。
舉個例子來說（僅為假設情境）：你看上一間市價4000萬的房子，滿心期待能貸到2800萬（4000萬×70%）。結果銀行鑑價只給3600萬，那你實際能貸到的金額就是2520萬（3600萬×70%）。這280萬的落差，足以讓很多換屋族的資金規劃全盤打亂。
換屋族的真實處境
根據公開報導，房仲全聯會在2025年9月針對「購置第2屋計畫」做的民調顯示，55.2%的受訪者有規劃購買第二屋，其中50.7%是自用需求、29.3%為長期出租、16.1%為短期投資。這些自用需求者不是投資客，而是真正需要換屋的人。
但現實很骨感。民調中，49.8%的民眾希望乾脆取消第二屋貸款成數上限，讓銀行根據個人財力與信用自行評估；另有29.4%認為現行六成規範合適，13.4%認為應該收緊至五成。更值得注意的是，超過七成的受訪者認為第二戶貸款應該提供寬限期，好讓他們有時間調度資金。但央行這次放寬，還是維持「無寬限期」規定——對需要時間喘息的換屋族來說，等於還是被卡在原地。
銀行鑑價，才是最後那道關卡
從實務角度來看，一間房子值多少，不是代銷說的算，也不是你願意付多少，而是要看銀行怎麼看這間房子。
銀行保守鑑價有它的道理——避免借款人買在高點、背上過重的貸款。但這套邏輯對急需換屋的民眾來說，卻像是一道看不見的牆。尤其部分銀行因為不動產放款額度及內部風險控管政策，可能採取更審慎的授信措施。借款人除了面臨鑑價考量外，還要注意個人收入負債比、信用條件等因素，這些都會影響最終能不能貸、能貸多少。
政策背後的風險考量
根據公開報導，房仲全聯會相關人士也提出一個值得警惕的現象：「國內資金明顯轉向股市，更有不少股市投資者抵押不動產，融資投資股市，金融風險不減反增。一旦股市出現反轉，房地產業可能反而被拖累受害。」
所以，問題的核心不只是「能貸多少」，而是「你真的需要嗎？」以及「銀行願意借嗎？」在政策與實務之間的落差中，換屋族仍然在夾縫中求生存。實際申貸時，建議事先諮詢多家銀行，了解各行庫的鑑價標準、核貸條件及利率方案，才能做出最適合自己的財務規劃。
政策放寬是好事，但別讓期待變成失望。先把功課做足，才不會到了簽約那天，才發現錢不夠。
