2026年下半年,台灣房市正面臨一場不太一樣的壓力測試。永慶房產集團預估全年住宅使照核發量可能突破14.2萬戶,若成真,將挑戰1997年以來近30年的高點。這數字看起來很驚人,但更讓人緊張的,是背後那股「排撥塞車」的暗流。
根據業界反映,部分公股及民營銀行的房貸審核與排撥約需等待1至3個月,個別個案甚至可能排到2027年1月。這不是銀行沒錢,而是央行第七波信用管制與銀行授信額度控管的雙重夾擊下,購屋族正面對一個「簽約容易,交屋壓力大」的現實:你以為的終點線,其實才是真正考驗的開始。
利率上升只是表象,真正的壓力藏在現金流裡
永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,市場房貸利率已明顯上升,對交易量冷清的房市而言,若央行再度升息恐將形成更大壓力。但這裡要提醒的是,房貸利率的變化因人而異,會受到銀行、信用條件、貸款成數及房屋用途影響,購屋族應以個別銀行實際核貸利率為準,別把市場利率變化直接當成央行政策利率調整。
利率是一回事,但更根本的問題是:你手上的現金流,真的準備好了嗎?
3大資金壓力:不是危言耸聽,是真實發生中的風險
壓力1:貸款成數不如預期,自備款缺口突然放大
部分購屋族反映,兩三年前購買預售屋時建商提及的貸款成數,與交屋時銀行實際核貸成數出現落差。這裡要講清楚:建商銷售時所稱的「可貸成數」通常僅供參考,最終核貸成數仍須由銀行依據房屋鑑價、借款人信用狀況、收入負債比、房屋用途及當時法規進行審核。
換句話說,原本預期的自備款可能不夠,購屋族必須在交屋前預先準備額外資金。PTT網友的一句話很實在:「買房這件事不是在簽約當下就完成了,而是在交屋貸款後才算塵埃落定。」
壓力2:銀行額度控管,不是沒錢而是策略調整
根據《銀行法》第72條之2規定,商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額,不得超過銀行所收存款總額及金融債券發售額之和的一定比例,具體比例由主管機關核定。隨著交屋潮湧現,部分銀行基於內部授信配置、資本適足率及流動性管理等因素,對房貸業務採取較為謹慎的態度,導致排撥時間延長或暫時調整收件節奏。
這並非銀行「沒錢」,而是銀行在法規框架與風險管理下的授信策略調整。但對購屋族來說,這意味著你得等更久,資金調度的壓力也會更大。
壓力3:預售屋契約違約責任,別輕忽那些小字
若購屋族因資金不足無法如期完成交屋,可能面臨違約責任。違約金金額須依個別買賣契約、預售屋定型化契約及違約原因判定,並非一律為房屋總價15%。根據內政部預售屋買賣定型化契約規範,違約金設有上限,且法院可依個案情況酌減過高的約定違約金。
建議購屋族在簽約前詳細檢視契約中的貸款不足處理、解約條件、違約金計算及履約保證相關條款,並在交屋前至少3個月,預先試算最壞情境下的自備款缺口,備妥足夠的流動資金。
市場平穩的背後,是自住需求在撐場
儘管永慶房產集團預估2026年全年建物買賣移轉棟數將落在25.6萬至26.7萬棟之間,呈現年減2%至年增2%的平穩格局,但這份「平穩」是建立在自用需求(包括換屋及首購族群)支撐的基礎上。永慶房屋業管部協理陳賜傑表示:「這反映不少民眾仍抱有『股市一陣子,房市一輩子』的想法。」
根據相關市場調查,新青安優惠貸款3.0方案讓約42%受訪者提高購屋意願。然而,政策效果會因個人財務狀況、區域市場及貸款條件而有所不同。市場的相對穩定,更多來自於投機性需求的減少與自住需求的持續,而非市場全面熱絡。
房價可以辯論,但現金流只有夠或不夠
房市專欄作家提醒:「房價可以辯論,但現金流只有夠或不夠。當市場環境出現變化,能安穩靠岸的只有準備充足的人。」
面對2026年全年使照量可能挑戰近30年高點的交屋潮,購屋族務必在交屋前至少3個月,向往來銀行確認核貸進度與實際可貸成數,預先試算自備款缺口,並備妥足夠的流動資金,同時仔細檢視預售屋契約中的貸款、交屋及違約相關條款。這不是危言聳聽,而是真實發生中的風險。準備好的人,才能在這波交屋潮中穩穩落地。
