政策放寬了，但民眾要的不只是數字上的調整

2026年9月17日，央行理監事會議決議將自然人第二戶購屋貸款最高成數上限從6成調升至7成，相關措施自9月18日起實施。表面上看，這對換屋族是個好消息。但房仲全聯會最新民調卻揭露了一個值得深思的現象：49.8%受訪者認為應完全取消第二戶貸款成數上限。

這份調查針對有購屋計畫的民眾進行訪問，結果顯示超過半數的人仍有意購買第二屋，其中自用需求占相當比例。這些需求可能是先買後賣的換屋安排、異地工作的雙屋需求，或是照顧年邁父母的居住考量。換句話說，並非所有購買第二屋的人都是投資客。政策如果無法區分真實需求與投機行為，最後受傷的往往是那些真正需要居住品質的家庭。

註：建議取得房仲全聯會正式新聞稿或調查報告，以確認完整的調查方法、抽樣方式與樣本代表性。

7成上限不等於實際能貸到7成

房仲全聯會理事長王瑞祺的說法很直白：「自實施信用管制以來，行庫深怕違反央行規範，放款採取嚴格審查。央行雖將上限提升至7成，但仍需行庫積極配合，民眾才能真正貸到7成。」

這段話點出了政策與實務之間的落差。央行明確指出，銀行仍可依個案採取較嚴格條件。實際上，銀行會依個案調整鑑價與核貸條件，實際貸款金額未必等於法規設定的最高成數。影響因素包括房屋地區、類型、交易價格、借款人信用條件等。說穿了，數字調高了，但能不能貸到，還是銀行說了算。

此外，銀行的不動產放款受到《銀行法》第72條之2規範——商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和的30%。市場上另有不動產放款集中度約36%至37%的說法，但該指標與前述30%的法定比率屬於不同計算基礎，不能直接互換解讀。銀行是否能增加放款，還涉及個別銀行的資本適足率、流動性、內部授信政策及央行信用管制等多重因素。這些結構性限制，才是真正影響民眾能否順利取得資金的關鍵。

寬限期訴求：逾7成民眾期待政策鬆綁

除了貸款成數，這次民調還揭露了另一個關鍵訴求：逾7成受訪者希望第二戶貸款可提供寬限期（其中39%主張提供3年以內的寬限期）。

所謂「寬限期」，是指貸款初期只需繳息不用還本。對於需要時間處理舊屋的換屋族來說，這是緩解資金周轉壓力的重要工具。然而，就自然人第二戶購屋貸款而言，央行此次雖將最高成數由6成調高至7成，但仍維持不得有寬限期的限制。這讓許多需要換屋的民眾面臨「新屋買得起、舊屋賣不掉、兩頭繳款」的資金壓力。

從居住的角度來看，換屋不是投機，而是追求更好的生活品質。如果政策無法提供合理的緩衝空間，最後只會逼迫民眾放棄改善居住環境的機會，或是被迫承受過高的財務風險。

股市偏好度提升，金融風險需要警覺

值得注意的是，民調顯示受訪者認為股票(約60.2%)為較佳理財工具的比例，已超越房地產(50.4%)。房仲全聯會智庫委員會總會長林金雄表示：「國內資金明顯轉向股市，部分投資人以不動產抵押融資投入股市，若股市反轉，可能增加金融市場風險。」

不過，民調顯示的理財工具偏好，不代表全體民眾或全國投資人的實際資產配置。此外，資金是否因央行房市管制而流向股市、是否已形成系統性槓桿風險，仍需金融市場數據進一步驗證。目前僅能視為部分業者的風險警示觀察。

但這個現象提醒我們，政策如果過度壓抑一個市場，資金不會消失，只會流向其他地方。當資金集中湧向單一市場，風險也會跟著集中。這不只是房地產政策的問題，而是整體金融穩定的課題。

政策微調，但市場期待更大彈性

央行自2024年以來持續實施的第七波信用管制，到如今微調放寬第二戶房貸最高成數，顯示政策制定者試圖在打擊炒作與保障自住需求之間尋找平衡。但從民調數據來看，近半數受訪者主張提高銀行依個案評估的空間，希望能取消央行對第二戶貸款成數的上限。

值得注意的是，即使取消央行成數上限，銀行仍須遵守《銀行法》、央行信用管制、授信規範及自身風險管理要求，「取消上限」並不等於房貸市場完全不受監管。真正的解方可能在於讓風險控管適度回歸金融機構的專業判斷——在符合法規前提下，由銀行依據借款人條件、房屋價值與市場風險，做出更彈性的授信決策。

房地產不只是投資工具，更是關乎居住尊嚴與生活品質的選擇。政策如果能更細緻地區分真實需求與投機行為，才能真正保障那些需要改善居住環境的家庭，同時維持市場的健康運作。