2026年9月17日，央行在第3季理監事會上宣布，第二戶購屋貸款成數從6成調升至7成，隔天就正式上路。消息一出，不少換屋族鬆了口氣，以為資金壓力終於能減輕一點。但我得說句實話：政策放寬，不等於你就能順利貸到錢。
這次調整有個重要前提：限定自然人且用途為供家人或自己購屋自住之需求。換句話說，不是所有第二戶都適用，投資客別想鑽漏洞。
法規鬆綁，但銀行有自己的盤算
表面上看，央行釋出善意，讓面臨預售屋交屋壓力的買家能多貸1成，減輕「先買後賣」的資金缺口。但金融業內部有個不能不提的關鍵：銀行法第72條之2。
這條法規明定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和的30%。這是為了避免銀行資金過度集中在不動產授信，屬於資產負債與集中度的總量控管。
金管會強調，這是整體水位的管控門檻，不會直接影響個案申貸權益。話雖如此，2024年後房市熱絡，部分銀行依此計算的不動產授信餘額已接近或超過28%，達到自訂的內部警戒線。雖然距離30%法定上限還有空間，但部分銀行在授信審查上已經開始轉趨保守。
白話說：政策上限提高到7成，不代表每家銀行都會照單全收。有網友在PTT上直白吐槽：「央行說可以貸7成，銀行卻說『不好意思，我們額度滿了』，這不是耍人嗎？」
建商笑了，首購族還在等
這波鬆綁最明顯的受益者，其實是建商。央行同步調整購地貸款規定，刪除過去要求借款人切結於一定期間內動工興建的限制（過去動工期間曾有約18個月等實務慣例），改由銀行依個案風險評估與授信條件自行判斷。
鄉林集團董事長賴正鎰對此讚不絕口，稱這是「精準管理」，有助於房市「軟著陸」。不動產建築開發公會理事長陳勝宏也認為，取消動工期限更符合實務需求，畢竟現在缺工缺料嚴重，硬要趕工只會出問題。
但網路上的聲音就直接多了。PTT鄉民嘲諷：「說好的打房呢？根本是高高舉起輕輕放下。」還有人創造出「房市續命丸」的迷因，諷刺央行只是在延續房價泡沫，讓建商和多屋族繼續賺，首購族依然買不起。
軟著陸？先看是誰在降落
賴正鎰口中的「軟著陸」，在年輕世代眼中更像是反諷。有網友酸說：「軟著陸是降落在誰的鈔票上？反正不是我們首購族的。」
央行近兩年的選擇性信用管制確實讓不動產放款比率自2024年中高點逐步下滑，最新資料顯示不動產授信集中度已明顯低於先前高峰，總量控管效果是有出現。但這次鬆綁，會不會讓資金再度流向房市，重新推高房價？市場觀察者持保留態度。
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，此次政策對房市有一定激勵效果，但對營建類股的利多更為明顯，認為股價受惠程度大於一般購屋者的實質幫助。換句話說，這波政策對建商股價的提振力道，遠大於對一般購屋者的實質幫助。
政策開門了，但燈不一定全亮
央行這次調整，看似在「打房」與「救市」之間找到平衡點，但實際效果如何，還得看銀行願不願意配合。對於真正需要換屋的剛性需求者來說，多1成貸款確實能減輕壓力；但對於期待房價因此下跌的首購族而言，這根本是場空歡喜。
政策放寬了，但部分銀行因內部授信水位警戒，審核可能更趨謹慎。這場「精準管理」的房市實驗，最終會是軟著陸，還是軟性護盤？答案恐怕還要再觀察一陣子。但有一點可以確定：政策能開門，但銀行不一定會全部開燈。
