「台灣房市只漲不跌」——這句話在許多場合被當成真理複誦，甚至成為催促你進場的理由。但容我提醒，這個說法經不起歷史檢驗。
馨傳不動產智庫執行長何世昌曾在公開場合指出，台灣房市在2003年SARS及2008年金融海嘯期間都曾出現下跌。這不是唱衰,而是陳述事實。短期修正不僅發生過,而且在特定條件下,修正幅度並不算小。
問題是,當市場氣氛一片樂觀時,這些歷史總是被選擇性遺忘。
淺碟經濟:台灣房市的結構性脆弱
何世昌提到的「淺碟經濟」,是理解台灣房市波動的關鍵。
台灣市場規模不大,對外部資金流動高度敏感。聯準會升息、台積電股價劇烈波動、科技業裁員潮,這些看似遙遠的國際事件,往往能在幾個月內快速傳導至本地房市。就像淺淺的碟子,只要稍微抽出一點水,水位立刻劇烈波動。
以2003年SARS期間為例,房價連續兩季下滑。但必須說清楚,SARS爆發前台灣房市已經歷多年低迷,2003年是低谷附近的再次衝擊,整體修正期間遠比單純的SARS半年衝擊更長。這才是完整的歷史脈絡。
房價下跌時,你真的買得到嗎?
何世昌有句話說得直白:「台灣房市不是不跌,而是跌的時候能不能把握得住?」
這句話在PTT上引發不少討論。有網友點出現實:市場下行時,部分銀行可能提高授信門檻或降低貸款成數,購屋者取得融資的難度可能上升。換句話說,就算房價出現調整,你不一定拿得到足夠的資金進場。
這不是理論,是實際會發生的狀況。當房市進入修正期,建商可能放緩推案、銀行可能調整授信標準。反而是手握現金的投資人,在此時有較多操作空間。
另外需要釐清的是,台灣房市的修正幅度與時間,在不同階段有明顯差異。根據市場資料,1997年至2003年間全台房價曾累計下跌約14.5%,並持續數年空頭走勢;但近年來的修正期間與幅度,則相對較為溫和。因此,不能一概而論地說台灣房市的修正都只是「量縮價微跌」。
政府工具箱:政策如何影響市場週期
為什麼台灣房市的修正期往往不會太長?政府政策確實扮演一定角色。
回顧歷史,每逢重大危機,政府可能釋出相關措施:
- 1990年代末至2000年代初,政府曾推動土地增值稅減半、青年低利購屋貸款等措施
- 2020年疫情期間,央行實施降息政策
- 2023年8月起,財政部推出加碼版「新青年安心成家購屋優惠貸款」方案,提供更優惠的貸款條件
根據2026年第1季官方資料,全國新增房貸平均期數已達322期(約26.8年),較前一季增加1期,並創下新高。市場報導與專家依此研判,30年期房貸使用比例已高於20年期,並逐漸成為常見產品。這反映出購屋者傾向拉長還款期限,以降低每月負擔。
有網友形容「台灣房市最大的莊家不是建商,而是央行與財政部」。這雖是個人評論,但確實點出政策工具在房市中扮演的重要角色。不過,歷史資料也顯示台灣仍曾經歷過多年房市低迷期,政策並非必然能在短期內扭轉市場趨勢。
修正期會來,但你做好準備了嗎?
何世昌的論述提醒我們一個簡單的事實:台灣房市並非永遠只漲不跌,2003年SARS與2008年金融海嘯期間都曾出現修正。
但修正的幅度、時間與購屋者能否把握機會,會受到多重因素影響——整體經濟情勢、政策環境、融資條件等。淺碟經濟的體質,使得台灣房市對國際資金流動與政策變化較為敏感。
真正的問題是:當下一次修正來臨時,你是否已做好財務準備?還是只能在價格反彈後,繼續感嘆「早知道就進場了」?
重要提醒:本文討論的房市週期與數據,會因統計口徑、地區範圍、名目或實質價格而有不同解讀。投資前應參考官方統計資料,並諮詢專業意見。
