央行於2026年9月17日第3季理監事會議決議，將自然人第2戶購屋貸款最高成數上限由6成調升至7成,並自9月18日起正式實施。市場上有人解讀為房市利多，但真相可能沒那麼樂觀。

7成貸款不等於你就能省200萬

央行此次調整主要針對自然人第2戶貸款,協助有家人或自住需求的購屋者。以總價2,000萬的房產為例，理論上若以最高貸款成數計算，6成貸款需自備800萬元，7成貸款則需自備600萬元，差額為200萬元。

但容我直說，實際核貸成數仍會受到銀行鑑價、借款人收入、信用條件、負債比、房屋類型及其他央行規範影響。不是政策說7成，你就真能貸到7成。銀行不是慈善機構，他們看的是你的還款能力，而不是政策上限。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，近期諮詢換屋的客戶中，有部分是考慮將投資獲利轉入不動產的客戶。不過目前並無獨立統計數據可證實股市資金大規模流入房市的趨勢。

購屋信心回升，但別被數字沖昏頭

根據國立中央大學台灣經濟發展研究中心發布的最新消費者信心指數，2026年9月「購買房地產時機」指標為98.84點，較上月增加8.81點，創下近18個月新高。

這個升幅確實顯著。翻開歷史紀錄，僅次於2020年9月的19.5點升幅。但我必須提醒，98.84點仍低於100點的中性水準。換句話說，消費者信心雖然回升，整體仍處於相對謹慎的區間。信心回升不代表房價會漲，更不代表現在就是進場好時機。

市場出現兩極化解讀

這波政策調整在市場引發不同解讀。部分市場人士認為，央行態度從「強力緊縮」轉向「邊際微調」，對真正有換屋需求的自住客提供了較大空間。社群平台上可見支持者表示，央行願意適度調整信用管制，顯示政策具有彈性。

但也有不同聲音質疑，對年輕首購族而言，1成貸款成數的差距仍需要數百萬元的資金準備，政策效益有限。部分網路討論認為，央行的調整並未解決房價過高的根本問題。

我的看法是，這次調整確實給了換屋族一些空間，但如果你以為這是房市回春的訊號，恐怕是想多了。房價的根本問題不在貸款成數，而在供需結構與價格合理性。

房市展望：溫和復甦，而非快速升溫

周鶴鳴對後市的判斷相對謹慎：「由於信用管制尚未全面退場，大環境仍是相對緊縮，因此市場並非快速升溫，而是溫和復甦。」他預估今年全年建物買賣移轉量可能呈現「開低走穩」的趨勢，但這屬於個人預估，實際狀況仍需觀察後續交易數據。

值得注意的是，央行在此次會議中政策利率連續第10次維持不變，顯示利率政策保持穩定。房地產投資仍涉及利息成本、稅費、管理費、空置率、修繕、價格波動及流動性等多重風險，購屋者應審慎評估自身財務狀況。

此次政策調整是否會帶動換屋族增加看屋意願，以及對整體房市交易量的實質影響，仍有待後續數據觀察。但我想提醒的是，買房不是買股票，不能只看政策風向就衝進場。真正該關注的，是房子的品質、地段的長期價值，以及你自己的財務承受能力。政策會變，但居住的需求與安全，才是最實在的考量。