2024年11月12日，住展雜誌公布2024年10月北台灣房市統計數據，呈現推案量大增與買氣低迷的明顯落差：建商單月推案量突破1,000億元大關，創下今年4月以來新高；然而住展風向球卻維持代表衰退的「黃藍燈」，總分37.5分。更值得關注的是，住展雜誌企研室總監陳炳辰揭露的數據：指標建案每週平均來客組數約10組，成交組數竟然低於1組，處於住展統計中的谷底。
這數字說明了什麼？建商在拚命推案，買方卻不買帳。表面繁榮的推案量背後，是一場供需脫節的僵局。
推案量暴增逾200億元，燈號仍在衰退區
根據住展雜誌統計，2024年10月北台灣預售推案量為1,003.7億元，月增33.1%，相較前月增加逾200億元，並創下4月以來高點。年增幅度更達55.4%。單月推案量突破千億，部分來自大型建案進場，另有近10個建案規模達數十億元。
不過，10月住展風向球分數為37.5分、黃藍燈，較9月36.1分增加1.4分。分數雖略有回升，主要是供給面帶動，但燈號仍處於衰退區間，顯示整體市場景氣尚未明顯好轉。
推案量衝高不代表市場健康，反而可能是建商對未來預期的一種賭注。問題是，這場賭局裡，買方願不願意跟？
待售建案攀升至1,590案，賣壓如排山倒海
「建商推案積極，買方態度謹慎」已成為當前市場寫照。翻開數據會發現，待售建案數攀升至1,590案，其中桃園市青埔、南崁、A7、A20、八德、大園、新屋、觀音及體育園區等多個區域出現較多待售建案與賣壓。
陳炳辰直言：「若買氣持續與海量供給脫節，後續賣壓恐如排山倒海而來。」這句話透露的不只是警告，更是對市場供需失衡的憂慮。本次呈現推案增加、買氣未同步回升的明顯落差，當建商仍在積極推案、市場讓利幅度仍有限時，這場僵局究竟誰會先眨眼？
房地產不是賣場存貨，放久了不會只是降價那麼簡單。建商的資金成本、土地持有稅、營建期利息，這些都在計時。買方或許可以等，但建商能等多久？
限貸政策持續發酵，資金缺口成為變數
問題的核心之一在於金融政策。中央銀行針對不動產貸款實施多波管制措施，對第二戶購屋貸款設有較嚴格的成數限制與條件規範，持續影響購屋人的資金調度能力。
此外，《銀行法》第72條之2對銀行不動產放款設有集中度限制，部分購屋人可能因核貸成數或利率不如預期而面臨資金缺口。是否構成違約須視個別買賣契約條款而定，包括契約中對貸款成數不足的處理方式、協商條款及違約金約定等。
政策緊縮不只影響投資客，連自住族群也可能被波及。當貸款成數不如預期，原本規劃的頭期款不夠用，這時該怎麼辦？違約賠訂金，還是硬著頭皮想辦法湊錢？這不是假設，而是正在發生的現實。
自住需求仍在，投資觀望氣氛濃
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出：「購屋族態度仍趨於謹慎，然而自住族群購屋計畫仍依照人生階段。」言下之意，剛性自住需求並未消失，但部分投資與換屋需求可能轉趨觀望。
有市場觀察認為，當台股表現強勁時，可能影響部分資金配置意願，但目前尚無足夠數據證明資金已大規模由房市轉向股市。網路上也出現「月存2萬20年才480萬，買個屁房」等對高房價的無奈聲音，反映年輕族群的購屋壓力。
自住買方的決策邏輯很單純：需要就買，不需要就不買。但當價格高到讓人覺得「不合理」時，就算需要也會猶豫。這種猶豫累積起來，就是現在看到的低迷買氣。
市場僵局何時打破？
回顧2016年房地合一稅上路時，房市同樣遭遇政策調控，但當時建商推案相對保守，市場進入盤整期。這次情況有所不同：建商資金鏈仍具韌性，對市場信心未完全消退，形成推案增加但買氣低迷的局面。
這場房市僵局最終會如何收場？降價求售還是持續觀望？答案或許就在未來幾個月的風向球燈號與實際成交數據裡。購屋人宜審慎評估自身財務能力，詳閱契約條款，並密切注意貸款條件變化；建商則需持續觀察市場反應，調整推案節奏與定價策略。
房地產不是短線遊戲，更不是誰聲量大誰就贏。真正的關鍵在於：你買的這個物件，五年後、十年後，還能不能撐得住你當初付的價格。如果答案是否定的，那再便宜也不值得進場。
