吉家網董事長李同榮最近提出一個觀察，我認為值得認真看待：未來十年買房的主力，可能不再是傳統定義下的「中產家庭」，而是科技高薪新貴與股市獲利新富這兩群人。

更關鍵的是，他提出了一個補充性的分析概念——「房價資產比」。這不是要取代房價所得比，而是提醒我們：對部分握有大量金融資產的家庭來說，光看年收入可能無法真實反映他們的購屋能力。

為什麼只看所得可能看不清全貌？

傳統房價所得比的邏輯很清楚：「房價÷家戶年所得」，數字愈高代表負擔愈重。但李同榮點出一個盲點：

兩個家庭年收入都是300萬，但其中一個因為投資股市，手上握有大量可動用金融資產。你覺得他們買房的能力會一樣嗎？

這就是他提出「房價資產比」的原因——用住宅總價相對於家庭可運用淨金融資產的比例，來補充觀察購屋能力。他也強調，這不是要否定所得的重要性，一般家庭依然要靠穩定所得負擔房貸，但對握有股票投資獲利等資產的族群來說，資產狀況確實是另一個重要指標。

我認為這個提醒很務實。在台灣股市大幅成長、科技產業薪資結構改變的背景下，部分家庭的財務結構已經和過去不同。如果只用單一指標評估購屋能力,可能會低估或高估某些族群的真實狀況。

兩大族群可能重塑部分房市樣貌

根據李同榮的預測,台灣房市可能出現結構性變化：

科技高薪族群可能鎖定新竹、竹北、台中、台南這些科技產業聚落周邊,以首購與換屋自住需求為主。企業投資與科技產業聚落的發展,可能帶動周邊居住需求。

股市獲利族群則可能將部分資金轉向台北市精華地段。李同榮觀察,這類族群可能將精華住宅視為資產配置的選項之一,形成「股市創造財富,房市儲存資產」的配置思維。

這兩種需求的性質不同,前者看重生活機能與通勤便利,後者則更在意長期保值與資產配置。

雙核心置產：部分高資產族群的布局方式

李同榮還注意到,部分高資產族群可能採取「跨區雙核心布局」：

  • 科技城買生活商圈：在工作地點附近買房,享受便利與生活品質
  • 首都城布局資產：同時在台北市精華區置產,作為長期資產配置

這種「一住一藏」的策略,可能成為部分高資產族群的置產模式之一。但我要說的是,這不代表每個人都該這樣做——能這樣配置的前提,是你真的握有足夠的可運用資產,而不是靠高槓桿硬撐。

高槓桿風險不能忽視

部分網路討論對高槓桿風險表示擔憂,我認為這個警覺是對的。央行持續採取並調整不動產選擇性信用管制措施。例如,央行曾於2024年6月20日宣布調整房貸規範,將自然人第二戶購屋貸款最高成數由6成調升為7成,但同時維持第三戶購屋貸款最高成數為6成等管制措施。

對於同時持有房貸、房屋增貸、股票融資、信貸或車貸等多重負債的投資人而言,若股價大幅下跌且借款人無法補足擔保品,部分高槓桿投資人可能面臨追繳或資產處分風險。因此在進行投資決策時,仍需謹慎評估自身還款能力與風險承受度。

股市創造的財富可能很快,但房市需要的是長期穩定。如果你的資產配置建立在高槓桿與市場持續上漲的假設上,那風險就不是「可能」,而是「何時」的問題。

購屋能力需要多元觀察,但別忘了回到自己身上

科技宅還是蛋白區？這個問題的答案,取決於個人的財務狀況、工作地點與投資策略。

李同榮的觀察提醒我們：在評估購屋能力時,除了傳統的所得指標外,對部分擁有金融資產的家庭而言,資產狀況也是值得納入考量的因素。然而這不代表所得不重要——購屋能力仍然同時涉及所得、可運用資產、貸款成數、利率、負債與還款能力等多重面向。

與其糾結哪個區域會漲,不如先全面檢視自己的財務狀況：你的所得穩定嗎？可動用資產有多少？能承受多少槓桿風險？這些問題的答案,比任何市場預測都更能決定你該買什麼、買在哪裡。