建照核發量創近8年同期新低，使照卻衝上10年次高——這組數據不是統計上的巧合，而是台灣房市供給結構正在轉變的訊號。
財經專家股魚在《股民想知道》節目上分析指出：「建照大幅下滑，房市可能面臨景氣降溫風險。」2026年上半年，全台不含農舍的住宅類建照核發量僅50,723宅，較去年同期重挫28.2%，創下2018年以來同期新低。與此同時，住宅類使照核發量達68,225宅，創近10年同期次高，僅較去年同期微減約1.9%。
一邊是建商推案信心急凍，一邊是交屋量仍處高檔——這種「前端收縮、後端維持」的供給落差，市場觀察用語稱為「死亡交叉」，正在改寫台灣房市的供需結構。
為什麼預售屋不降價？成本結構才是關鍵
市場都冷成這樣了，預售屋價格為什麼還是降不下來？答案藏在建商的成本結構裡。
部分都會區及高規格建案的營造成本已明顯上升，工資與原物料居高不下，但實際成本須視地區、建築規格與土地條件而定。預售屋的定價是基於「當下成本加預期利潤」。一旦大幅降價，等同於虧本甚至倒閉風險增加。
因此部分建商可能避免直接調降公開單價，改以贈品、裝潢、付款條件或個案議價方式讓利——送冷氣、家電、裝潢，甚至放寬付款條件，藉此維持實價登錄上的帳面價格。股魚分析指出：「預售屋成交價格可能影響市場觀察，建商在銷售壓力不大時較不願主動降價。」但實際策略仍取決於建案銷售率與資金壓力，不同個案情況差異很大。
這就是為什麼你看到的價格跟市場氛圍之間，總是存在落差。
中古屋議價空間為何變大？屋主心態正在鬆動
相較之下，中古屋市場則呈現不同態勢。多數屋主在10至20年前以較低成本進場，獲利空間相對充裕。當市場交易量萎縮、銀行房貸條件趨嚴時，部分持有成本較高或急於變現的屋主心態開始鬆動。
網友在PTT上直言：「房子不是跌不跌的問題，是根本賣不掉。」部分掛售較久的物件，可能提高議價空間以換取流動性；但中古屋價格表現因地區、屋齡、產品條件及屋主財務狀況而異，不能一概而論。
住商不動產執行總監徐佳馨在相關報導中指出，房市正「告別無腦多」，預售市場進入淘汰賽階段。短期內交屋潮湧現，新成屋庫存壓力增加，從建照下降趨勢推估，未來3至5年新屋供給可能逐步收縮，但實際情況仍須考慮既有建照存量、施工進度、建案變更及市場需求等因素。
資金配置與房貸環境的結構性變化
這波房市降溫，還有一個值得關注的因素——資金配置與銀行授信環境的變化。
近年高股息與債券ETF市場規模達數兆元，反映投資人理財偏好的轉變。銀行房貸承作受到《銀行法》第72條之2規定（商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過所收存款總餘額及金融債券發售額合計的30%，但法律另有例外規定）、央行信用管制、銀行內部風險控管及資金配置等多重因素影響。ETF市場成長與銀行存款變化是否直接造成房貸資金不足，仍需金融主管機關及銀行統計進一步證實。
台經院產經資料庫總監劉佩真在相關分析中表示，市場若能合理預期政策方向，有助於降低對流動性與信用緊縮的疑慮；但政策效果仍取決於房貸管制、利率與銀行授信條件的實際運作。這也讓市場更確立以自住為核心、投機徹底退場的新常態。
未來怎麼看？關注2026至2028年的交屋壓力
部分網友在社群上提醒購屋族：「不要貿然進場，建議觀察未來交屋壓力再做決定。」部分2020至2023年間開工或銷售的建案，可能在2026至2028年間陸續完工；新青安貸款政策相關需求是否形成同一時間的大量交屋，仍須依個案與官方統計判斷。
屆時，若市場吸納能力不足，部分物件可能面臨較大的去化壓力。但是否形成大規模賠售潮，目前仍無法確定，還取決於買方財務能力、房價變化、利率、建商讓利、轉售限制及銀行鑑價等多重因素。
房產評論者雪寶認為：「坪數不是唯一評估標準，居住機能、格局與產品適配性同樣重要。」當市場從「價格市場」轉變為「流動性市場」時，產品的優劣分化將更加明顯。
帳面價格不再等於可成交價格——這場市場調整，正在持續演變中。看懂供給結構的變化，才能理解價格背後真正的邏輯。
