2026年建照數量為什麼大減28%？

2026年上半年住宅類建照較去年同期減少28.2%，主要是因為建商推案意願明顯轉趨保守。在貸款條件趨嚴、利率相對高點、買氣觀望的環境下，建商評估推案後不見得好賣，因此選擇減少新案推出，這反映出市場供給前端收縮的現象。

為什麼預售屋不降價但中古屋議價空間變大？

預售屋定價是基於當前營建成本加預期利潤，在工資及原物料成本處於高點時，建商降價就得吞成本。相對地，中古屋屋主若在數年前以較低成本買進，持有成本較有彈性，降價仍可能有獲利空間。因此市場呈現「預售屋價格堅持、中古屋議價擴大」的雙軌現象。

2026年9月央行將特定地區自然人第二戶購屋貸款成數上限從6成調高至7成，這項政策有助於提升換屋意願及市場信心。不過專家提醒，政策鬆綁不等於銀行一定會貸足七成，實際放款仍會考量借款人收入、負債比及物件區位等因素，市場是否回溫還需持續觀察。

2026年上半年使照核發量達68,225宅，為近十年同期次高，確實存在交屋潮。但交屋高峰不等於違約高峰，是否出現大規模拋售取決於失業率、利率、貸款成數、家庭收入及銀行寬限期等多項因素。目前沒有足夠證據證明必然出現大規模斷頭潮，單看交屋量判斷市場走向容易見樹不見林。

「房價到底什麼時候會崩盤?」這句話在論壇上已經被問到爛,但真正該問的是:當供給前端收縮、後端交屋卻維持高檔,這種結構性錯位代表什麼?2026年上半年的數據出來了,答案可能跟你想的不一樣。

依業者彙整內政部資料,2026年上半年不含農舍的住宅類建照為50,723宅,較去年同期減少28.2%,創2018年以來同期新低。住宅類使照為68,225宅,雖較去年同期略減約1.9%,但仍是近十年同期次高。這反映新案供給收縮與前期建案集中完工的時間落差,可能增加短期新屋供給與銷售壓力。

建照下滑28.2%不是小數字,這代表建商推案意願明顯轉趨保守。根據住商不動產整理內政部資料,這種供給前後端的時間落差,在過去景氣循環中也曾出現類似現象。但這次的背景是:貸款條件趨嚴、利率相對高點、買氣觀望,建商不是不想推,是推了也不見得好賣。

「既然賣不動,為什麼建商還是不降價?」這問題的答案,藏在營建成本裡。

預售屋的定價邏輯,是建立在「當前營建成本加上預期利潤」之上。在工資及原物料成本處於相對高點的環境下,部分地區或特定規格建案的營造及土地等總成本可能達到較高水準。因此部分建案可能透過裝潢、家電或付款條件優惠促銷;這些優惠是否反映在實際成交價格,應以實價登錄及個案合約判斷。

但中古屋的情況完全不同。多數屋主若在數年前以較低成本買進,持有成本相對較有彈性。在交易量下降、貸款條件趨嚴或個別屋主有資金需求時,議價幅度可能擴大;實際情況仍依地區、屋況及物件類型而異。這也是為什麼現在市場呈現「預售屋價格相對堅持、中古屋議價空間擴大」的雙軌現象。

講白了,預售屋降價得吞成本,中古屋降價可能還有賺。這不是建商狠心,是算盤打得很清楚。

2026年9月,中央銀行宣布自9月18日起,將特定地區自然人第二戶購屋貸款成數上限由6成調高至7成。根據經濟日報報導,這項政策調整主要針對特定地區及自然人第二戶,並非全台所有第二戶房貸一律放寬至七成。

台經院產經資料庫總監劉佩真等業者認為,政策有助於換屋意願及市場信心,亦有觀點預期交易量可能溫和回升。不過專家也提醒,這不代表市場必然重回多頭,實際成交狀況仍需持續觀察。銀行授信除受資本適足率、風險控管影響外,也會受央行選擇性信用管制、資金成本及個別銀行配置等多重因素影響。

政策鬆綁是一回事,銀行實際放款又是另一回事。貸款成數上限調高不等於你一定借得到七成,銀行還是會看你的收入、負債比、物件區位。這次調整能帶動多少換屋族進場,還得看後續執行細節。

前期核准建案集中完工,可能使部分年度出現較高交屋量。目前查得資料可支持2026年上半年使照偏高與交屋潮,但交屋高峰不等於違約高峰。

若部分購屋者收入或現金流不足,可能增加轉售與信用風險,但目前沒有足夠證據證明未來必然出現大規模斷頭潮。是否出現較大規模拋售,還取決於失業率、利率、貸款成數、家庭收入、房價變化及銀行寬限期等多項因素。

社群上已有網友表達「無殼蝸牛應觀望市場變化後再進場」的個人看法。購屋時機的選擇因人而異,建議民眾應綜合考量自身財務狀況、區域發展及市場供需等因素,審慎評估後再做決定。

交屋潮會不會變成拋售潮?這得看買方手上有沒有足夠現金流、銀行有沒有繼續展延寬限期、還有整體經濟是否穩定。單看交屋量判斷市場走向,容易見樹不見林。

房市供給結構正在調整,當建商推案轉趨保守、交屋量維持高檔、銀行授信條件趨嚴時,市場最需要的是理性評估與耐心觀察。與其猜崩盤時間表,不如看清結構變化,把注意力放在自己買得起、住得安心的選擇上。