2026年9月17日，中央銀行公布第3季理監事會議決議，宣布兩項房市信用管制調整措施，自9月18日起實施。特定地區自然人第二戶購屋貸款最高成數從六成調高至七成，以及刪除購地貸款須切結於一定期間內動工興建的規定。

消息一出，社群上開始討論：這到底是幫了誰?是真的放寬，還是只是看起來放寬?

政策說的「七成」，跟你能拿到的「七成」不一樣

先講清楚：央行調高的是「最高貸款成數上限」，不是銀行的「實際核貸額度」。

以總價2000萬元的房屋為例，假設銀行依成交價或鑑價核准最高七成，且其他條件不變，理論貸款額度較原上限增加200萬元。但實際上，銀行還是會依據你的收入、信用、負債比、物件鑑價及內部授信政策綜合審核。

更關鍵的是：銀行鑑價往往比成交價保守。

假設成交價2000萬元、銀行鑑價1800萬元，核准鑑價七成，貸款額度其實是1260萬元。加上銀行可能基於流動性、法規限制、內部額度及風險管理調整房貸承作，實際核貸仍依個案審核。部分討論中形容此次政策的說法很直白：「看得到吃不到的七成」。

另一個調整：建商資金壓力的解套

央行刪除了購地貸款限期動工切結的規定，後續由銀行依個案授信條件及風險評估辦理。

過去部分建商因都更審議、建照請領耗時，面臨若未符合貸款契約或銀行授信條件時的後續處理壓力；新制回歸銀行依個案風險自行核實辦理，可能減輕部分建商的資金調度壓力。

這項調整在社群上的討論度相對較低，但對建商來說，影響可能比第二戶房貸成數調整更直接。

央行說了什麼?市場怎麼看?

媒體報導，央行總裁楊金龍在記者會上表示，房市信用管制應逐步調整。部分報導引述包含「業者叫叫叫」等用語的發言內容，但目前尚未取得央行正式逐字紀錄或可核驗的完整影音資料，因此相關引述仍待正式文件確認。

政策公布後，部分社群留言質疑央行選擇性調整政策的標準，擔憂房價可能因此上漲。不過，政策微調與實際房價走勢之間的因果關係，仍需後續成交量、價格指數及市場預測模型支持，不宜僅依政策宣布當日推論。

銀行實務面：《銀行法》才是關鍵

正在辦理房貸的民眾陸續發現：央行准貸七成，不代表銀行願意貸七成。

房地產專業人士王俐喬認為，央行准貸七成與銀行願意貸七成，以及銀行核貸七成是否等於市價七成，是三件不同的事。

銀行仍須遵守《銀行法》第72條之2及主管機關相關規範；該條涉及銀行對住宅建築及企業建築放款的比例限制，並有法定計算基礎、排除項目及主管機關規定，並非簡單代表所有不動產放款均不得超過存款總額30%。此外，部分銀行可能基於流動性、法規限制、內部額度及風險管理調整房貸承作；具體原因須以銀行或主管機關資料為準。

換句話說，銀行鑑價保守、資金配置調整才是實際影響核貸額度的關鍵，而不是央行說了什麼。

誰才是真正的受益者?

房地產市場分析師黃舒衛分析，這次調整可能讓房市壓力從「價格漲跌」轉向「建商現金流與財務風險」。

政策同時可能減輕換屋族的短期資金壓力，並降低部分建商因限期動工切結所面臨的資金調度壓力；實際受益程度仍待市場資料觀察。

值得注意的是，央行保留了換屋「協處機制」：符合央行及銀行換屋協處條件者，得依規定申請相關協助；是否適用、可貸成數及寬限條件，仍須由銀行依個案審核。但這項措施在網路上討論度相對較低，顯示多數人可能不清楚相關申請管道。

政策調整的本質：誰的壓力被優先處理了?

央行宣稱房市已適度降溫，但部分民眾對政策公平性仍表達疑慮。「政策調整是否回應產業壓力」、「建商資金壓力與購屋族需求如何平衡」，這些討論反映出市場對政策目的與效果的不同解讀。

當銀行鑑價保守、資金配置調整、以及房地產市場的結構性問題尚未根本解決，調高貸款成數上限的實際效益究竟能惠及誰?這場被部分網友討論的政策微調，後續影響仍有待市場數據與時間檢驗。

本文依據中央銀行2026年9月17日公布之理監事會議決議內容撰寫。實際貸款條件請洽詢各金融機構。