當央行對高價住宅實施嚴格信用管制，市場原以為高價產品會率先受挫。沒想到，2026年1至8月與2025年同期相比，六都與新竹縣市達央行高價住宅門檻的預售產品成交量逆勢增加32.8%，占整體預售成交比重升至2.5%。更值得注意的是，低總價市場卻呈現萎縮：1,000萬元以下年減22.7%，傳統首購主力帶也縮減16.5%。

這不是房市全面回溫。這是市場結構正在極端分化。

三大城市高價產品成交增加：各有不同背景

根據信義代銷統計，台北市、新北市、新竹縣市在這波高價產品成交增長中表現突出，但各地情況不盡相同。讓我們看清楚這些數字背後真正發生的事。

台北市：7,000萬元以上產品成交大增

台北市達央行高價住宅門檻（7,000萬元以上）的預售產品成交件數由165件增至322件，年增95.2%，占全市預售成交比重由6.6%升至11.4%。核心地段如北士科、大安區因土地稀缺，部分高資產購屋者選擇提高自備款比例的方式承接這類產品。

這裡要說清楚：不是高價產品變好賣了，而是有能力準備更多現金的買方，在選擇越來越少的情況下，被迫接受這個總價帶。

新北市：總價帶結構上移

新北市6,000萬元以上產品成交件數由8件增至28件，增加20件，年增250%。表面上看起來驚人，但實際樣本量只增加20件。這個數字背後，更多反映的是部分家庭型自住客因單價上漲，為維持基本坪數需求，購屋總價被迫上移。

這不是購買力提升，而是同樣的居住需求，現在需要付出更高的代價。需注意的是，由於樣本量小，百分比變動幅度較大，不宜過度解讀為市場趨勢。

新竹縣市：科技產業聚落支撐

新竹縣市合計4,000萬元以上產品成交量由13件增至33件，年增約153.8%，其中新竹縣29件、新竹市4件。竹科產業聚落與雙薪家庭對大坪數家庭型新案確實有一定承接力。

但這裡有個值得觀察的現象：部分購屋者對新竹高單價與生活機能仍有疑慮，部分買盤已開始外溢至雙北地區。這說明即便是科技新貴，也開始在總價與生活品質之間做更謹慎的選擇。

低總價市場持續萎縮：首購族面臨挑戰

當部分中高總價產品成交增加，低總價市場卻量縮22.7%。許多年輕首購族在社群平台上表達購屋困難，但需注意的是，個別網友看法不能代表整體首購族處境，實際市場影響仍需更多統計數據支持。

更需要關注的是這個情況：部分3至4年前購買預售的買家，交屋時因房價上漲，若鑑價達央行高價住宅門檻，貸款條件將受影響。根據央行規定，高價住宅貸款成數最高為鑑價或買賣金額較低者的六成，且不得享有寬限期。實際貸款成數仍受鑑價、收入、信用及銀行內規影響，個別情況會有差異。

這代表什麼？當初以為買得起的房子,交屋時可能因為市場漲價,反而要準備更多自備款。這是很多人始料未及的風險。

信義代銷協理童莉婷指出：「預售市場的購買力已轉向具核心地段、產業就業與家庭型產品支撐的中高總價市場，城市之間的總價結構差距更為鮮明。」

市場結構分化：趨勢持續觀察

這波數據變化，反映出台灣房市正經歷結構性調整。整體預售量縮的同時，部分中高總價產品逆勢增加，顯示不同購屋族群的需求與條件差異擴大。

講白了，市場正在用價格與門檻進行篩選。有資金實力的繼續買，資金條件受限的被擠出市場。當信用管制成為市場篩選機制之一，這場分化不會是短期現象。長期來看，購屋決策需要更審慎評估自身財務條件與風險承受能力，而不是只看表面的成交數字變化。

資料來源：信義代銷統計（2026年1至8月，六都與新竹縣市預售住宅成交數據）

註：本文所稱「高價住宅」係指達央行高價住宅門檻之產品，台北市為7,000萬元以上、新北市為6,000萬元以上、其他地區多為4,000萬元以上。