我想先問你一個問題:你覺得年收入100萬算高嗎?

十年前,這個數字可能代表中產階級的上緣,甚至是某種職涯成就的象徵。但現在,它只是「有資格申請房貸的那群人」裡的常態——甚至可能還不夠。

根據聯徵中心公布的2026年第2季數據,年收入新臺幣100萬元以上的購屋貸款者占比達到47.0%,創下統計以來新高。這代表什麼?代表現在市場上申請房貸的族群中,接近一半的借款人年收入超過百萬。

問題不是這些人變有錢了,而是購屋市場的進入門檻正在結構性地提高——不是你不夠努力,是遊戲規則變了。

利率漲了1%,每月多繳近5千元

再來看利率。很多人以為利率上升「只是數字的變化」,但實際上,它會直接轉化成你每個月的現金流壓力。

2021年第2季,新增房貸平均利率是1.46%,以貸款1,000萬元、30年期、本息平均攤還計算,每月還款約3.44萬元。到了2026年第2季,新增房貸平均利率已經上升到2.44%,同樣條件下每月本息變成約3.91萬元。而根據市場調查,部分民營銀行的首購房貸利率甚至突破3%,月付金額則來到約4.22萬元。

從1.46%升至2.44%,每月增加約4,700元;若與3%相比,每月增加約7,800元。這代表一年下來,購屋者可能要多支出5.6萬至9.4萬元——相當於一個小資族的年度旅遊基金、進修費用,或是育兒支出的一部分。

這還只是本息攤還的基本試算,沒有計入寬限期、手續費、房貸壽險及未來利率調整等因素。實際負擔可能因個別銀行方案與借款人條件而有所不同,但趨勢很明確:買房的月付成本正在變貴,而且速度比你想像得快。

百萬年薪,已經不是「菁英」,而是「入場券」

十多年前,年收入破百萬的購屋貸款者只占兩到三成,那時候房市參與者的收入結構還算多元。但經過多年的低利率環境與資金寬鬆,加上央行自2020年12月起陸續實施選擇性信用管制——包括2024年9月19日公布的第七波選擇性信用管制(俗稱「金龍海嘯」)——購屋市場已從廣泛參與,轉向更加考驗收入與資產條件的環境。

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶的觀察很到位:「購屋市場已從廣泛參與,轉向更考驗收入與資產條件的環境。」翻成白話就是:如果你是一般受薪階層,沒有家族金援或額外資產,購屋門檻確實比過去更高。

百萬年薪,已經不是「你很厲害」的證明,而是「你可以開始談房貸」的最低配備。

銀行審核變嚴,首購族成了夾心餅乾

這裡要特別提醒一件事:央行的選擇性信用管制主要針對特定區域、高價住宅及第二戶以上房貸進行限制,理論上首購族應該受影響較小。但實務上呢?

當銀行的不動產放款總額接近《銀行法》第72條之2的法定上限時,銀行可能調整房貸利率、延長審核時間,甚至提高核貸門檻。根據市場報導,目前部分公股銀行房貸審核及撥款時間約需1至3個月——這對於急著簽約、交屋的首購族來說,就是一種隱形的壓力。

利率提高不僅增加長期還款負擔,也壓縮了家庭日常支出與儲蓄空間。對資金條件較佳的購屋者而言,較能承受貸款成數限制與利率調整;但對於仰賴高成數貸款的首購族來說,政策性貸款方案的利率與額度變化,直接影響其購屋能力。根據市場調查,八大公股行庫首購房貸地板利率約落在2.45%至3%之間,不同銀行的審核標準與撥款時間差異相當大。

換句話說,首購族表面上沒被政策打到,但實際上卻可能成為整個信用緊縮環境下的夾心餅乾。

「貸貸相傳」不是笑話,是一種財務現實

網路上有人形容:「年薪百萬在房版連個屁都不是。」還有人創造出「百萬貧戶」這個標籤,形容年薪破百萬,但扣掉房貸與生活開銷後,生活品質大幅下降。

更值得關注的是「貸貸相傳」現象——部分銀行提供40年期房貸,還款期間拉長雖然降低了每月負擔,但也意味著借款人可能在退休後仍在還貸,甚至需要透過資產規劃或繼承安排來處理未償債務。

這不只是買房,而是一個長期的財務承諾——甚至可能是一個跨世代的財務結構。

我不是要潑冷水,而是提醒你:在這個時間點買房,你需要的不只是「有能力負擔頭期款」,而是「有能力承擔未來20年、30年甚至40年的現金流壓力」。這是一個關乎居住品質與長期財務安全的選擇,不是衝動就能解決的問題。

---

資料來源:
聯徵中心2026年第2季購屋貸款統計
各大公股與民營銀行房貸利率資料
央行選擇性信用管制相關公告