市場分化：新建案與中古屋走上不同軌道
2026年上半年的台灣房市，正在上演一場供需結構的分裂戲碼。永慶房屋報告預估，未來3年建商待售餘屋將達8至10萬戶，全台新建案待售量約18萬戶（扣除新成屋後預售屋約16萬戶）。數字擺在眼前，供給壓力確實存在。
馨傳不動產智庫執行長何世昌的觀察很務實：「理論上賣壓越重，房價越容易下跌，但現在市場呈現複雜的供需互動。當前房地產市況需要更細緻的區域分析。」這不是模稜兩可，而是提醒你別用單一邏輯看整個市場。
賣壓集中在哪？重劃區的供給現實
待售新成屋增加較多的區域，有個明顯特徵：重劃區集中。這些地方包括：
- 台中市北屯區：台中重劃區發展重點，待售量明顯增加
- 台南市東區：新建案推案集中，庫存持續累積
- 台中市北區：鄰近核心區域，供給量持續成長
- 台中市梧棲區：海線重劃區推案積極
- 桃園市八德區：桃園擴張帶動建案推出
這些區域反映的是過去幾年推案集中的後果，台中地區尤其明顯。重劃區本來就是供給遊戲，現在庫存出來了，考驗的是區域能不能消化。
建商為何不降價？成本是硬道理
供給壓力這麼大，建商為什麼還能撐住價格？答案很直接：成本結構不允許。
住展雜誌企研室報告顯示，北台灣新建案市場呈現「三降、三平」：預售屋推案量、新成屋戶數、待售建案數下滑；來客組數、成交組數、議價率則維持平穩。這不是建商故意惜售，而是成本擺在那裡。
寶和建設董事長張應偉說得很清楚：「土地取得成本與營建成本仍處高檔，多數建商利潤空間有限，價格調整空間不大。」加上2026年營建剩餘土石方清運新制上路，合法去化點不足、清運成本增加，部分建商乾脆減緩推案，改採先建後售策略。這不是市場策略，是成本現實。
中古屋市場：價格鬆動的跡象出現
新建案撐價格，中古屋市場的故事就不一樣了。
台經院產經資料庫總監劉佩真指出，央行第七波信用管制加上房屋稅制調整，提高了多屋族的持有成本。這促使部分投資客調整價格策略，中古屋價格已進入盤整修正階段。
市場出現明顯的區域分化：具備產業題材或重大建設的核心區（如北市北投士林、高雄鼓山）價格相對穩定，但缺乏剛性需求支撐的外圍區域，則面臨較大調整壓力。這很合理，沒有需求撐腰的區域，價格本來就該調整。
當前市場：供需調整期的真實樣貌
台灣房市正處於供需結構調整階段，買賣雙方進入價格觀望期。新建案方面，建商面對成本壓力與庫存管理的雙重考驗；中古屋市場則因持有成本提高，價格出現鬆動空間。
對有購屋需求的人來說，現在該做的是依據自身財務狀況與區域發展潛力，審慎評估進場時機。中古屋市場的價格調整，確實提供了更多比價與議價的機會。但記住，選房子不是選價格，而是選長期價值。
