2026年9月中旬，央行理監事會宣布將自然人第2戶購屋貸款成數上限從6成調升至7成，消息一出，換屋族在社群平台上歡呼，營建股應聲大漲。然而，當民眾實際走進銀行申辦貸款時，卻發現審核時間拉長、條件依然嚴格，不禁疑惑：政策不是放寬了嗎？
這道落差，其實藏在多數人不熟悉的法規細節與銀行實務考量之中。
政策脈絡：從5成到7成的漸進調整
這次調整並非央行首度鬆綁。早在2026年3月，第2戶購屋貸款成數已從5成調升至6成；此次再調至7成，延續了「適度鬆綁」的政策方向。央行總裁楊金龍在記者會上強調：「央行政策不能過於僵硬，應適度鬆綁。」這句話背後，是監理單位試圖在穩定金融與支持自住需求之間取得平衡。
但政策是一回事，銀行能否順利執行，又是另一回事。
關鍵法規：《銀行法》第72-2條的集中度管制
問題的核心在於《銀行法》第72-2條。這條法規明文規定：商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和的30%。換句話說，銀行對不動產相關授信有法定集中度上限。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，央行這次鬆綁「看得出一方面希望增加流動性,二方面卻又不希望供給大幅增加造成系統性風險的用心」。但台灣銀行業目前正面臨一個現實:部分資金轉往股市與海外高利資產,台幣存款成長趨緩甚至略有減少。
資金動向:AI熱潮下的存款結構變化
2026年台灣經濟受惠於AI產業爆發,台股屢創新高,企業與個人週轉金需求暴增。大量資金湧向台股,同時美元高利資產也吸引不少資金外流。這使得銀行在配置不動產授信時,必須更謹慎衡量整體資金水位與風險控管。
依央行最新統計,全體銀行不動產貸款占總放款比率,已從先前高檔約37%多,降至2026年7月的34.44%,創下近20年低點。這顯示過去一年多來的信用管制措施,確實發揮了抑制不動產授信集中度的效果。然而,在存款成長趨緩的背景下,銀行對建築融資與不動產授信的風險控管仍不敢鬆懈。
授信實務:風險評估才是審核重點
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛直言:「接下來銀行在土建融核貸上,將會以『銀行授信資產安全與否』為審核重點。」這意味著,就算申貸人符合央行的放寬條件,銀行仍會依據自身風控標準,評估借款人信用、擔保品價值、還款能力等因素,來決定實際核貸成數、利率與審核時間。
部分民眾反映,房貸審核時間較過去延長、利率略為提高。這並非制度性問題,而是銀行在授信上更加重視風險控管的自然反應——央行的選擇性信用管制是設定成數上限與最低風控要求,銀行可在上限之內再依本身條件調整。
政策美意與現實拉扯
楊金龍關於「政策不能過於僵硬」的發言,在社群媒體引發討論,有網友製成迷因圖嘲諷央行態度。但從另一個角度來看,這句話也道出了政策制定的兩難:如何在不引發房價再次飆漲的前提下,協助真正有需求的換屋族與面臨資金斷鏈的中小型建商?
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德相對樂觀,認為「現在房市仍處於自用當道的市場,預料房價反映空間應該有限」。但對於正在申辦房貸的民眾來說,這些預測可能緩不濟急。
理解距離,才能做出更穩妥的決策
央行的政策鬆綁確實釋出善意,但《銀行法》72-2條對建築放款集中度的管制,加上存款成長趨緩與風險控管需求,讓這項美意在實務上必須透過銀行個別授信決策來落實。
想換屋的民眾,除了準備好文件資料,建議諮詢各家銀行實際成數、利率與審核時間,以自身風險承受度作出判斷。畢竟,理財的核心不只是追逐政策紅利,更在於理解政策與現實之間的距離,並在這之間找到適合自己的位置。
這場政策與現實的拉扯,最終誰會是贏家?答案恐怕還得看接下來幾個月,銀行的資金水位能否回升,以及央行是否會再出手調整。值得一提的是,央行利率已「連10凍」維持重貼現率2%,貸款利率仍由各銀行依成本、風險自行定價。
